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主持：欢迎收看《经济观察》。现在是九月中旬，正是被人们称作“金九银十”的上海楼市传统旺季，不少人在关心，往年九、十月份楼市“供求两旺”的场景今年会不会出现？今年3月起一系列房价调控政策出台后，上海楼市观望气氛渐浓，而8月9日，建设部发言人公开表示，国家近期不再出台新的调控措施，又似乎给供需双方打破对峙局面一个契机。 8月下旬，由某网站组织个人网友进行的住房团购活动出现在沪上，团购这种形式很快被更多的开发商尝试，部分购房者也自己组织团购试探性入市，我们的记者全程跟踪了其中的两次团购活动，下面，就让我们进入9月3日某楼盘团购现场，或许，团购中的种种心理博弈正是目前市场心态的集中反映。
配音：“玫瑰99”售楼处，搜房网召集的网友经过市区集合和现场看房，正一边商量各自的购买计划，一边等待开发商公布团购方案。“玫瑰99”是搜房网组织的第四次团购活动，前三次团购中，只有第三次团购项目嘉城，以9折左右的折扣价成交26套，成为沪上第一单成功的网友团购置业。这次，“玫瑰99”也将采用嘉城的方式，即开发商单方面公布团购方案，购房者登记下订。
采访：购房者
记者：今天看下来觉得怎么样。
购房者1：我觉得这个楼盘整体的质量应该说是。
记者：不是很好。
购房者3：一般，中等，然后主要他是一个小盘，我们可能对大盘比较相信
配音：和这里的许多网友一样，李先生和太太刚结婚，希望在近期以合适的价位解决婚房，今天，他们想先看看开发商能给出什么样的价钱。
配音：网上房地产显示，由上海春申城发展有限公司开发的“玫瑰99”二期，于7月8日开盘，推出72套房源，至今售出22套，累计合同均价为7412元/平方米。售楼小姐告诉我们，此次团购范围是二期中指定的三幢楼，目前均价为8380元/平方米。
配音：按“玫瑰99”销售商公布的团购优惠方案，当天购买，少于5人9.5折，5-9人是9.2折，10-14人是8.8折，15人以上8.5折，也就是说如果能集合到15人就能拿到8.5折，团购均价将是7123元/平方米，相当于该楼盘去年12月的价格水平。
采访：购房者 岳先生
这个价格是有点接近我们的心里价位的，如果今天真的可以拿到85折的话。
配音：岳先生和女友古小姐以前来看过这个楼盘，当时觉得它8500元/平方米的均价在附近没有什么竞争力。
采访：购房者 岳先生
因为在附近的万科我们看的也比较多，他的楼盘质量应该说比这里要好，还有最近要开盘的，这里附近的，都市新城，他离地铁比较这个更近，所以说这个楼盘和这二个相比的优势应该说不是很明显的。
配音：古小姐今年7月硕士毕业到上海工作，他们想在上海安个家，看房，从四月就开始了。
采访：购房者 古小姐
古：我四月份看房的时候还是很贵的，现在便宜很多了。
记：现在你们准备是购买还是观望一下。
古：合适的话我们也打算购买，如果不合适的话，再过一个月再看看，主要是看房子和价格。价格，显然是每个人决定自己是否下团购意向的决定因素，折扣方案公布10分钟后，已有七八份意向书交到搜房工作人员手里。孙先生第三个交了意向，在一旁等待与开发商谈判的到来。
采访：购房者 孙先生
记：你觉得待一会儿有可能跟他谈吗，还是按照他给的价格来了。
孙：那肯定不会的，不可能他说怎么样就怎么样的，不打折就不需要过来谈了。如果他说什么价就什么价，我自己过来买就可以了。
配音：孙先生和太太住着市区一套九十年代的动迁房，现在，想改善一下住房条件。对于这个地段的楼盘，他的心理价位在6000多，也就是“玫瑰99”现价的7折多。
实况：搜房工作人员苗蕾
现在我手上已有14份意向了，再有一份，就可以拿到开发商今天给出的85折了。
在收到了第14份意向书十几分钟后，现场的人似乎都按兵不动，我们又见到了公布折扣方案之前遇见的李先生。
采访：购房者 李先生
李：如果他这个方法，开发商在打折的方式中，他尝到一点甜头的话，他还会有进一步的措施的。
记：你的意思就是说今天打算……
李：我今天不打算下订，我想先看一看。
配音：而这时，已经下了意向书的一些人开始讨论各自的心理价位。
配音：在附近刚看完其它楼盘路过这里的赵小姐见到有团购活动，也加入了讨论。
采访：购房者 赵小姐
记：如果他们今天可以降到一定的，七折。七五折，你会马上参加吗？
赵：现在我们准备在凑第十五个人了。
记：如果凑进这十五个人还是八五折的话，你之后会撤单吗？
赵：会的，因为没有到我的心理价位。
配音：赵小姐这次是给在外地的父母准备退休之后可以来上海住的房子。大家告诉她，下意向并不需要承诺什么，随时可以撤单，先谈起来再说，10分钟后，第15个意向终于落定。
采访：代建功 搜房网全球机构 副总裁
我认为市场确实存在很大一部分的，有需求的购房者，而且呢，当然还有很多人可以不急着买房，但是如果说你的价格合适，我肯定入市了，这部分的需求加起来，刚性和非刚性这些需求的话，加在一块，他的需求总量，我觉得还是很大的。
配音：组织这次活动的搜房网认为，这些需求没有释放出来，在于买卖双方价格上的分岐，对后市预期的一不致。而团购，正是一种试探潜在需求的有效方式，它在这个时候应运而生，是3月以来一系列调控政策在市场上释放力量的结果。
采访：代建功 搜房网全球机构 副总裁
开发商从一个零合游戏，到了囚徒困境的状况的转变，零合游戏（对开发商来说）就是只有赢家没有输家，因为在这个之前，这个定价都是开发商说了算，1617就是你购房者，特别你这个自住客必须接受我的价格，你不接受还有投资客买，到现在来看，变成一个囚徒困境这么一个状况，就是开发商谁先跑的快，也就是他可以遭受的损失更小一些，这时候谁先招供谁先降价，谁就可以在这个市场里面，获得更大的利益。
实况： 销售商
各位网友，我们现在正好是15个人，按照我们开发商现在公布这样一个折扣的话，正好是85折这样的折扣，是蛮幸运的，正好是85折。那么我想除了折扣的话，大家看看还有什么问题。
配音：物业费、维修基金、外墙和玻璃的用料、套内面积、小区班车等问题一时此起彼伏。
实况：
甲：你这个房子产权是多少年啊？
乙：六十年
配音：销售商此言一出，会议室内一片哗然。
采访：购房者 梁小姐
我第一反应是房子要打六折，哈哈。
采访：购房者 赵小姐
突然一下子整个楼盘产生怀疑了，一下子就是觉得，0429当时就是有点打退堂鼓，当时假设我们如果不问到这个问题，难道房产商就不打算告诉我们了
实况：
甲：别人的房子是70年，为什么我们是60年
乙：因为地是开发商从别人那里转过来的，转来的时候就已经好几年了。
甲：那我们以后要转手岂不是很难转了
配音：按国家规定，商品房的产权是七十年，虽然在场的购房者并不十分清楚，这个突如其来的六十年问题会给自己带来多大风险，但一直不怎么说话的孙先生此时的发言显然代表了大家的想法。
实况：
甲：由于他少了十年，所以这个折扣就要低一点，对不对？
乙：大家都可以谈的，又不是说你公布这个价格，我们就要接受这个价格对吧。
甲：现在我重申一下，现场好象还是14个人。
配音：然而销售商并未理会意向方谈价格的话题，却突然提出现场意向方不足15组。
实况：
甲：不是的，是我没有点到名字
乙：一直都没有点到？
甲：没有啊
配音：这对一直在座的年轻人戏剧化地出现，话题又回归到价格上来。这时，购房者中有人提出大家都还互相不认识，也不知道各自的心理价位，要先统一一下。
实况：
意思是你们先回避一下，我们大家谈了之后你们再来，大家同意吗？（同意同意，拍手）
我们先互相讨论一下可以吗。先欢送一下他，谢谢，谢谢！
采访：苗蕾 上海搜房资讯有限公司 工作人员
其实那个时候，开发商已经没有办法了，他也不可能去激怒这些客户，他能做到的只能是退出来，但是他退出来的话，我的感觉已经是失控了。
配音：正在销售商起身离座之际，一对下了意向又离开售楼处的年轻人回来了，购房者的力量似乎更加壮大起来，在销售商给出的半小时内，他们能统一谈判方略吗？
实况：孙先生
我们也不要讲什么三折四折了对不对……
配音：讨论一开始，孙先生就提出从七折开始谈，这得到了不少人的响应，此时，搜房的工作人员发话了。
实况：搜房苗蕾
甲：我是搜房的，然后我们现在等于是中立方，我们不站在任何一方的，但有一个事实我要告诉你们，夏朵跟瑞金为什么到现在没有谈成，/因为当初的时候，网友谈的价钱是六折，然后开发商他是接受不了的。
乙：我们现在谈七折呀。
甲：我讲这件事情的意思就是说，你们其实站在一个，如果真正想买的角度上，应该站在很理性的角度去考虑，不要把价钱压得太低了，大家都僵掉了。
配音：正在大家犹疑之际，有人给出了附近楼盘的价格以作参考。
实况：
甲：我给大家一个消息，我刚从江南名邸那边过来嘛，那边的二手房的价位，我看到一套是11楼，这个景观房，7000多元钱，是现房。
乙：现房啊，我们是期房
采访：购房者 殷先生
我买了明年底，万一这种调控接着往下，他的资金没有了，可能以前规划好的东西都砍掉了，那房价本身就是缩水的。
实况：
都市新城，他那个也只有7000多元钱，而且他是明年八月份交房，他离地铁已经相当近了
采访：购房者 赵小姐
99玫瑰，他的地理位置肯定不如那个楼盘好的，0635他的房产商的资质肯定也是不如中星集团的，所以呢，还有其他几个楼盘也都是网友他们那天去看的楼盘，大家就是认为99玫瑰他的合理定价，应该是在7500元左右，/如果在7500元定价的基础上，再打他承诺的85折的话，0701其实所得出来的价格，就是我们8500元乘以75折的价格。
配音：赵小姐经过一番计算，觉得“玫瑰99”的折前价本来就虚高，现在给出的85折只相当于周边正常价格的96折。
实况：
甲：（如果说）他已经脱离了他周围楼盘的价格，万科卖多少钱？
乙：那万科是什么样的一个开发商，他是什么样的开发商，那是没有可比性的。你们现在也已经脱离了中立性，所以我们请你也回避。
配音：在建议大家把各自能接受的价位写在小纸条上后，搜房的工作人员也退出了会议室。
实况：苗蕾
我觉得大家现在对搜房的意见很大，我觉得不理解。（没有没有）
采访：苗蕾 上海搜房资讯有限公司 工作人员
作为我们搜房网来讲，本身组织这个活动的时候，我们在跟开发商谈的时候，我们不承诺有任何的成交，/我们也不可能说帮着开发商去卖他的房子，我们只是媒体。
配音：事实上，继搜房之后，沪上的另一大媒体《新民晚报》也大规模地组织起了团购，引来购房者对媒体到底是作秀还是真正为社会做实事的争论。
采访：王皓 上海房地产经纪行业协会 副会长
我觉得从媒体这个角度来组织这么一个事件,我觉得他未来发展的前景并不是很大.为什么呢,因为媒体它除了做公众的传播途径以外,它还是一个盈利机构.那么他做的动机是什么呢,就是我们探讨他的商业本质是什么.
实况：
写两条，/第一个我们接受的极限，最高的，再下一个选择就是自己心理，最理想的。
采访：购房者 赵小姐
当十年的新问题出现的时候，/我觉得68折提出来可能更合适的。
采访：购房者殷先生
觉得8折，总价70万以内，像我们这种嘛，工作了四五年的，想买房的，大部分钱是自己掏的，一下子掏20万也不是很容易，我们定下70万是刚刚能接受，再高的承受不起了。
采访：购房者 古小姐
我们两都写的是8折，如果打8折，好的楼层都在7000以下或7000左右，这个价格我们能接受的。
配音：最后汇总的17张纸条中，考虑进古小姐和男友各写了一张8折，16组人的意见是8折5张，7折7张，7折以下4张。
实况：
我从去年排队，到今年的？，我讲真心话，这个价钱很好了……
配音：就在大家要统一意见的时候，这位自称是连定金都准备好了的男子突然侃侃而谈起来，但随即被众人的声音淹没了。
采访：购房者 赵小姐
大家都知道他是托儿，你现在这个时间你不要再跟大家说什么摇号，排队，这是去年的名词。
配音：意见很快统一，从七折开始谈。尽管在座的一些人觉得开发商可能难以接受，但没人表示反对。
采访：购房者 殷先生
我们是一个团队嘛，总不能他说7折，你说不行，75折，那人家有意见了。
采访：苗蕾 上海搜房资讯有限公司 工作人员
如果换成我去买东西。如果人家比卖家给的价钱喊得还要低，我肯定也不会发声音的。
实况：
甲：大家的意思觉得七折，如果你觉得七折不可以的话，那么你可以再谈一下，如果你谈出来的，有的人不愿意了，那这部分人可以走，那么留一部分人，可以抬高，甚至于不打折扣的，也可以。
乙：各位网友这样，我还是代表开发商，我们的折扣的话，最低是从85折。我们折扣的话，应该说是非常理性的，/我不知道你们的七折是什么依据啦，不是到这里来买菜。
丙：直接谈，你们能给出一个什么样的价钱，我们这是浪费时间。
甲：如果你说8.5折是最低的话了。
丙：那就没有谈的空间了
乙：我们的折扣最低还是85折，不能下降了。
（意向方纷纷离席）
配音：出乎所有人意料，销售商坐下来5分钟不到，双方就谈崩了。
采访：购房者 古小姐
他那么以非常大义凛然的态度说一分都不能降，很坚定的，可能给在场的人心理上的不愉快，觉得开发商的态度不是很友好。
采访：购房者 梁小姐
他们从前两年房子卖疯了，比卖白菜还容易。当然这种心态要调整过来，我觉得是很难的毕竟现在不再是卖方市场。大家都知道，开发商面临种种的困难，那我们购房者是钱在手上，有那么多的选择，一点都不着急。
配音：不少人抱怨，三个多小时才走到这一步，销售商既然让大家讨论，却又草率了事太不负责任。而销售商却认为，85折已是直接亮出自己的底线了，况且，最终的决定权在开发商。
实况：
记者：那你们今天在85折的原则下，事先有没有想过还可以再往下动摇一点呢。
经销者：没想过。
记者：没想过是吧，那没想过当时为什么还要让他们再进行谈判呢？
经销者：想给他们一个过程
采访：购房者 孙先生
这个组织的时候，他应该，这个楼盘应该开盘价多少，要先让我们知道，开盘价多少，然后多少人，什么样一个折扣
配音：意向方认为团购失败最大的教训是没有事先的组织，没有谈判代表，谈判技巧也不够。销售商则把团购失败归咎于没有像嘉城那样对意向方进行分散处理。
实况：
甲：其实今天应该截了当，要签就签。
乙：直截了当，对。
丙：最大的吃亏就是我们始终被动，他们人数也集合在一起。我们被动就吃亏了。
采访：代建功 搜房网全球机构 副总裁
开发商在这个方面，也可以灵活来处理，购房者，我说他也不能吊住七折不放，有部分人觉得八五折可以接受，我觉得还是可以签约的。
配音：在不少业内人士看来，团购不过是一个名义，开发商借此把潜在的客户召集到售楼处，购房者则该出手时就出手，所以，实际操作上，往往不一定拘泥于某一人数门槛。
配音：按9月3日“玫瑰99”销售商的方案，9月4日至11日还是团购期，达到15人以上可以打88折。我们又见到了上次16组意向方中的3组，他们接到这天重新团购的通知，到现场才知道，只要愿意，一个人也可以签88折。
采访：购房者 殷先生
他说上次团购不好，今天一个人买跟团购都一样了。不会签了，经过上次，心理价位已经下调了。
配音：9月13日，网上出现消息，9月10日玫瑰99以88折下订15套。目前，网上房地产显示的该楼盘销售信息上，已售套数还是9月3日我们看到的22套。
采访：王皓 上海房地产经纪行业协会 副会长
其实真正意义上从法律上的团购,就是说有由开发商跟一家公司或者某个个人,签订多套或者几十套房子的买卖.但是今天的团购其实最终还是由单个的消费群体逐个去跟开发商要单一签订买卖合同。从法律的定义上来讲/这是一种变向的集体购买的打折。
配音：集体的力量到底能争取到多少实惠？组织性较好的团购能成功吗？下面，是我们节目跟踪的另一个案例。
实况：
现在大家都清楚价格了吗？最低二楼7600
配音：这次团购是苏小姐和几位网友在论坛上发起的，二十位对这个楼盘有明确意向的购房者经过网上的来回讨论，已达成了比较统一的心理价位。在每个成员都看过房之后，内部的需求统计成了列表，这一次，他们面对的是沪上颇具实力的大华集团。网上房地产显示，该楼盘8月29日推出二期112套房源，至当天售出25套。
实况：
徐：就是说你们有没有一个大致的方案，那我们心里先有个了解，有一点吧，举个例子，10跟20套不一样，20套跟30套肯定也是不一样的。
购：我们基本了解你的意思，然后我们基本上现在是在20个人，当然是在不断的增加当中，是不是，所以你也可以了解到我们的诚意和我们的数量。
配音：苏小姐拿出了详细意向的列表，并表达了8折的初步意向。开发商则表示这是第一次接待个人组织的团购，还需要上报，以确定方案。
实况：
我争取是在周四给你们，然后星期天可以过来，下一次不是拍板，就是基于一个讨论了，因为方案啊，价格肯定已经报给你们了，然后你们觉得，OK，这个价格报得还可以，那我们再谈下去，如果不可以，那我也不跟你们谈了。
配音：一周过去，苏小姐他们并没有得到大华方面的团购方案，目前为止，他们得到的回答只是开发商将会统一处理团购，在适当的时间在媒体上公布方案。而这周，苏小姐他们的队伍壮大到了30人，得到了一马路之隔的另一个楼盘的主动联系，也开始关注周边的同类楼盘。
主持人：或许，这家开发商的谨慎态度代表了许多房产同行的心态，在成交量放缓的市场环境下，面对周边林立的楼盘，资金的压力是难免的。接受团购吧，到底能带来多少实际的成交还是未知数，却同时要面对先期高价买入的业主和团购对以后销售影响的双重压力。而相对开发商，即使是团购，大多数购房者还是很难了解对方的背景、销售进度、融资状况，唯一的心理优势是，钱在我手上。或许，在上海楼市逐渐转入自住市场的今天，这场楼市新政下的心理博弈，将决定我们会迎来一个怎样的“金九银十”。好，感谢收看本期节目，如果有好选题，欢迎发送短信告诉我们。移动用户发送SG加留言到08222，联通或小灵通用户，发送到8222。下周同一时间再见。
