下载地址：洱吧论坛
黄伟：欢迎收看《经济观察》。据统计，刚刚过去的十一长假中，许多上海市民并没有选择出远门旅游，而是到城市的周边放松心情。若说上海周边距离最近的旅游好去处，好似外婆家的朱家角便是其中之一。小桥流水的江南景致，是最初进行朱家角旅游开发的理由。然而近年来，水乡游的发展逐渐走入开发过度的瓶颈，更有人说“周庄死了”。那么，尾随着周庄而开发的朱家角又将何去何从？前不久，有消息传出，一批朱家角老宅正推向市场进行租售，这到底是一个怎样的信号，在人们的议论、猜测、赞许、担忧中，记者开始了调查。
配音：从资料上看，这次推出的老宅有217处，分布在朱家角古镇上，隐身于人们游玩的小巷里弄中。站在旅游区入门处那座著名的石桥放生桥上望去，有一大排沿河餐馆的，是游客最熟悉的北大街，这里有96处老宅被推出，转过禅院去，北大街对岸，同样是商业街的漕河街有11处老宅被推出。过了放生桥，居民区中的东井街、西井街各有十几处民宅被推出。
采访：鲁千林 上海朱家角投资开发有限公司总经理
我们保存好的基本上是明清这些建筑，实际上是明末清初的这些建筑为主，朱家角主要是明末清初建筑。
配音：负责此次招商的是朱家角投资开发有限公司，当地人习惯简称为“投资公司”，在网上，我们很快查到了这家公司的信息，它成立于三年前，五家投资方中有两家分别是青浦区国有资产管理公司和朱家角镇政府。鲁千林告诉我们，这些老宅一部分原来就是公司所有的，一部分是这两年收购的。其中，有8处优秀历史建筑，当然，依照相关保护法规，一些老宅只允许出租。
采访：张炳华 上海朱家角投资开发有限公司市场部业务主办
这房子呢在解放以前是一户人家，姓张的一户人家。你看这个房子的特点，他的天面是拱形的，很有特点，还有你看这个窗，经过风几十年的吹打还没有什么，挺坚实的，没有腐烂的痕迹，里面的雕花都是很有特色的。
配音：西井街92弄是这次推向市场的8处优秀历史建筑之一，用张炳华的话说，是典型的朱家角建筑，按投资公司的计划，这里将改造成一处时尚会所。
采访：张炳华 上海朱家角投资开发有限公司市场部业务主办
解放以后由于我们国家政策的一种关系，这里住了十几户人家，然后我们逐家逐家就是，每家每家。然后得到他们同意以后就是置换到现在动迁的地方，现在这幢房子呢已经是空置了，已经空置了，现在我们公司呢正在进行招商。
配音：9月28日，一场名为“对接世博——享受古镇极园生活”的风尚酒会在古镇内的清代私家花园课植园举行，重头戏便是8个招商项目的签约仪式和其它项目的推广。这8个签约项目分别是中信休闲度假基地、水上宾馆、尚都里、国家粮仓改造项目、80亩（铭源度假村）、生态岛、民俗旅馆和翰林匾额博物馆。（做板）我们发现，8个项目中老宅却不是主角，只有翰林匾额博物馆位于古镇区内，将以租赁形式入驻阿婆茶楼。其它7个休闲度假类项目均位于古镇周边，此次招商中,中信泰富、浙江弘大集团一次买下上百亩地，证大集团紧跟而上的投资意向，都颇有在朱家角抢先圈地的意味。
采访：杨益斌 上海朱家角投资开发有限公司总师室
我们看到亮灯的地方，是它（中信）的一个水上宾馆，那么另外一个呢在水上宾馆的西面，西面有二块地，它沿着漕港河的二边。
配音：在朱家角规划模型前，杨益斌告诉我们，其实除了我们熟悉的古镇区，朱家角镇还包括老镇区和新镇区两块。在“人”字型的古镇区东面，是现在住着不少居民的老镇区，西北面则是尚未开发的新镇区。中信泰富拿下此次地块，就是看中了由太湖水系延伸到古镇北面的大淀湖景观。
采访：杨益斌 上海朱家角投资开发有限公司总师室
这几块是我们的新镇区，那么目前的话，三号地块这几个项目已经是基本上建成了。工商所已经建好了，那么旁边呢也是我们的一个中心已经在建的，中心里面有镇政府啊，供电营业所啊。
配音：规划中，朱家角镇政府将从古镇区中退出，相关机构都搬到新镇区中在建的行政中心，几条景观道路也将全面铺开。
黄伟：看起来，这次朱家角的动作不仅仅是200多处古宅的推出，围绕着古镇，老镇和新镇的规划以及配套建设显然先行于前，由外而内的招商行动似乎才刚刚拉开帷幕，这背后到底是一出怎样的戏？
配音：1998年，朱家角开始旅游开发的时候，先走一步的周庄人气正旺。
采访：鲁千林 上海朱家角投资开发有限公司总经理
当时实际上我们有一种原始的冲动，应该让朱家角开发，我们不比周庄差。
配音：撑起游船，卖起粽子，朱家角看起来也确实和周庄差不多。2002年，借着APEC会议，朱家角终于走向世界。可没多久，土生土长的朱家角人鲁千林却迷茫起来，他发现，游客们密集的脚步并没有给古镇带来多少旅游收入增长，踏上放生桥古老的石板，记忆中清沏见底的河水却再也找不到了。而同样的消息也从“江南六镇”先后传来。
采访：鲁千林 ?上海朱家角投资开发有限公司总经理
98年以后，我们每年来的人近200万，一到黄金周的时候整个北大街成为南京路，人太多了，实际上留给古镇的可能不是好事。
采访：张松 同济大学建筑与城市规划学院教授
大家会觉得周庄啊，同里啊，那里看看都是一样的，因为卖的纪念品是一样的，开的店也是一样的，老宅子陈列的又是名人的那种形势也很多，所以将来大家肯定都会就是在这个竞争的过程中都会受到损害。
配音：长假后的第一个周六，记者来到北大街上随机采访了五组游客。这个小调查的结果是，他们的年龄在20岁至60岁之间，全部来自上海市区，准备当天回去，除去门票，人均消费50~200元。
采访：游客
男：消费大概就是主要吃饭了吧。
男：买特色的小吃，粽子。
女：这里河鲜比较好了。
记：是为了来吃的？
女：对，每次就来找一个临河边的餐馆坐着喝喝茶，吃点东西。
配音：这与今年5月，朱家角投资公司委托进行的商业调研得到的数据相吻合。该调研表明，83.82%的游客来自上海，21-30岁的游客占了近一半，人均消费多为100-200元，主要集中在特色小吃和饰品挂件上。
采访：曾振荣 台湾新意群工程顾问有限公司大陆地区执行总监
未来担忧的并不是没有人来朱家角，而是当这些人来的时候，他能够带来更多的利益跟消费，也让朱家角能够让他们带回更多的东西。
配音：在曾振荣看来，目前占总数近一半的二三十岁游客，消费能力并不高，值得关注的是三、四十岁的人群。
采访：曾振荣 台湾新意群工程顾问有限公司大陆地区执行总监
他们每一个人单位来消费的数量很高，比较高，所以如果说这些游客人数可以提升的话，相对来讲他的总体消费就会比较高。所以反过来就要去研究，这些人喜欢什么，或者是这些人他为有一定品质、比较精致的产品是这一消费群的偏好，于是曾振荣建议把地方特色性的业种业态集中，其它的经营场所全面提升档次。
采访：曾振荣 台湾新意群工程顾问有限公司大陆地区执行总监
我们发现朱家角开发公司非常的有心，他把整个北大街呢收购的产权那部分事实上我们很惊讶的发现，他们已经收购了百分之六七十了/表示他有很大的主导权力，去主导了这些业态。
配音：在北大街上，朱家角投资公司最得意的手笔就是收购了淼趣楼、江南第一茶楼、涵大隆酱园等“要害点”，他希望通过这三处的重新打造，触动整条街的人提升经营档次。
采访：鲁千林 上海朱家角投资开发有限公司总经理
鲁千林：我认为现在北大街的经营业态比我们二年以前，一年以前已经有一个上升的优势。
记者：具体表现在哪里呢？
鲁千林：具体的表现就是经营一些文化产品的人多了，经营的一些食品的少了，就是说实际上，看你这个古镇我觉得有没有文化品味，最基本的一点，买吃的多还是展示文化类的东西多。
配音：基于这样的定义，引进文化产业，改变业态结构，在投资公司看来是重中之重。但是，记者走访了古镇上几家算是文化产业的商铺，他们的经营收入均比不上餐饮业。
采访：店主
女：这房价就非常高，非常难生存了，现在已经是，像我们这就是需要有层次的人来，你来的再多的老太，老头没用的，他不会买你这个东西的，他看到就像没看到一样。
男：一般呢都是一二百块钱，三四百块钱，他承受得了，也是普通的，以前那个，过去那个明清的东西，他觉得很好玩。
记：觉得那个效益好吗
男：唉，维持，没有什么效益，但是我有很大的信心。
黄伟：看来，文化产业与市场的磨合是一个渐进的过程，需要扶持和把关。在9月28日同时推出的8个确定意向的项目中，我们发现有4个是文化产业的引进。申窑、海瓷，水彩画大师、工艺美术大师都将入驻古镇上的老宅，可以想见，200多处老宅的重新定位，将给古镇带来新的经济面貌。那么，围绕着古镇周边，老镇和新镇中那些休闲渡假项目的大量签约又是怎么回事呢？广告之后，我们继续关注。
配音：周末热闹、周一到周五冷清，白天热闹、晚上冷清是朱家角人熟悉的景象。 同是古镇水乡，名气没有周庄、乌镇大，外地游客往往过其门而不入，直奔周庄去，只有周末，跑到这里来放松的上海游客才让古镇有了人气。因为离市区近，回去方便，很少有人住下来，晚上的朱家角又是清冷一片。
采访：鲁千林 上海朱家角投资开发有限公司总经理
我们留得住人，是朱家角要解决的一个最最重要的问题。
配音：把人留下过夜，朱家角才能摆脱简单的收益模式，最初的想法由此出发。拓展旅游项目，增加夜间表演，种种方案被摆上讨论桌，为的是吸引游客延长停留时间。在这些被其它古镇尝试过的方案中，人们却忘记了水乡吸引人的最本原之处。??
采访：张松 同济大学建筑与城市规划学院教授
人的本能的一种尺度，就是说他并不是跟高楼接近的，而是跟这个小街小巷，跟比较好的建筑来接近的。
配音：既然水乡古镇的本质是放松，那么一切应该围绕放松而设。
采访：曾振荣 台湾新意群工程顾问有限公司大陆地区执行总监
这个过夜的行为，并不完全只是说，因为我想在那边，因为那边玩的地方很多，然后我想一天玩不完，在那边过夜，我再继续玩，那有另外一种过夜的方式，我以休闲度假的方式，我选择一个地方，很放松地在那个地方享受江南的这种氛围。
配音：从市中心经A9高速，自驾车40分钟至1小时就可到达朱家角，与1小时前截然不同的悠闲生活节奏，正是朱家角最大的魅力。
采访：鲁千林 上海朱家角投资开发有限公司总经理
我是大都市下面的一个水乡古镇，我是一个都市里面的一个渡假圣地，我们的概念就是这个概念，好，有了这个概念以后，我们大量与之匹配的就是我们搞渡假基地。
配音：确定了朱家角的新定位，老镇和新镇的规划也就围绕着古镇展开，配套建设走上轨道，鲁千林开始招商，于是有了我们前面看到的7个休闲度假类项目的签约。
采访：鲁千林 上海朱家角投资开发有限公司总经理
新镇区我们可能是发展一些渡假类的住宅为主，他是走中端路线的，相对来讲适应于这个人来渡假的，我这里新镇有一套房子，市区有一套房子，一个星期或者半个月来一次可以，第二个呢我们在老镇区可能就会建大量的一些渡假村。
配音：老镇区中最引人注目的是尚都里休闲广场项目，这个由浙江弘大集团拿下的地块离古镇最近，紧挨着放生桥。隔河相望的是弘大的国家粮仓改造项目，3公里外的朱家角工业园区他们还投资了一处文体产业城水都里，有意思的是，这个做电子工具起家的民营企业，2002年进军上海地产后所有投资都在朱家角。
采访：冯伟琴 弘大集团上海房地产开发有限公司总经理
当时/在商业项目方面，尤其在郊区这一块，没有太多的人来关注，当初由于我们在朱家角，所以我们对朱家角整个一个规划，对他的定位非常地了解。对它赋予很多的期望吧。
配音：尚都里项目中有一些炼油厂等近代工业文明遗留，计划中这里将改造和新建成主题餐馆、重金属酒吧、俱乐部、精品酒店等。这使人容易联想到新天地，担心建筑和气氛上是否与古镇和谐。弘大聘请了张永和、马清运、柳亦春、登焜艳等五位著名的设计师共同用现代建筑语言演绎水乡元素，而不打算做北大街的仿古延伸。
采访：张松 同济大学建筑与城市规划学院教授
就是说你不要再让一个现代人一定要穿一个仿古的衣服，但是他穿着的现代的衣服，但是他的，基本样子和他装在一起是一条的，而不是说你穿着衬衫颜色非常的艳丽，然后站在一个老人边上，就是这么一个简单的道理。
配音：同样地，老镇和新镇的开发，度假经济引来的人群是否会对古镇的悠闲生活和水乡文化带来冲击也引人关注。在鲁千林看来，朱家角的吸引人之处就在于纯正的风味。
采访：鲁千林 上海朱家角投资开发有限公司总经理
你一定要听到原汁原味的朱家角的话，那你觉得很兴奋，你一定要知道朱家角原汁原味的东西，哎，你觉得这个很兴奋，你一定看到朱家角原汁原味的建筑，看到，学到朱家角原汁原味的一些民俗的东西你还有一种冲动，我还会到这里来。
配音：但是，要保持朱家角的纯正风味，就要让这些东西在现代生活中存活下来。江南水乡不是装在玻璃瓶里给人看的标本，这已是无可争议的共识。冯伟琴希望自己的项目能做到在欧洲看到的一些小镇那样, 他们的历史风貌保留得十分完好,但又不缺乏时尚元素。
采访：冯伟琴 弘大集团上海房地产开发有限公司总经理
他整个一个旅游城市，里面他有两种群体。一种群体的话，是原住居民，他还是生活在这个旅游区内。第二种的话一些隔三差五，会到这里来旅游，来度假，来休息，来工作的一些叫新居民，这么说。我们觉得他这两种人群的结合，我觉得才能真正延伸一个度假文化。
配音：她觉得周围有原住民的存在，是自己的项目与新天地的最大区别，而度假基地的打造，正引入了新居民。这里，新居民的概念不是长驻的，而是流动性的，他们可以很容易地融入古镇生活，文化在这两种人群的交互中得以交织生长。
采访：鲁千林 上海朱家角投资开发有限公司总经理
现在我们古镇的保护这个区范围内我们住的人大概是7000个左右，他70％都是老人啊。
配音：0.68平方公里的朱家角古镇上，走来走去遇见的居民确实大多上了年纪，这位阿姨告诉我们，她在这里生活了66年，第二代和第三代都搬出去了，自己住惯了老房子，除了物价，旅游开发对自己的生活倒也没有影响。
采访：居民
女：他们结婚了，住不下了，这个房子小了，他们结婚总归弄好的房子啊，我们这里都是老年人。
记：那如果你们以后都不在了，这个房子怎么办呢？
女：这个房子啊，这个房子那就不知道了。
配音：老房子里的生活确实还不是那么方便，一些当地居民对所谓的水乡浪漫并无留恋。
采访：居民
男：没什么好玩，我住的时间长了，20多年了，20多年了，没什么好玩的。
记：那如果就是叫你不要住在这个镇上，搬到更舒服的地方去，你愿意吗？
男：这当然，到上海去我当然愿意的，我原来老家都在上海市区的。
采访：张松 同济大学建筑与城市规划学院教授
那么现在最好的做法就是怎么样让年轻人对古镇有兴趣，那么当然我们要把古镇弄的就是也符合现代人的生活的需求，从技术设施啊到它商业啊，到它的一些配套啊，就是满足现代人的一种需要。
配音：去年，管线入地的工作在北大街展开，狭窄的街道施工十分困难，但是朱家角投资公司还是坚持想办法把排污管、水管、电缆、消防喷淋一一埋入地下，河水已经是四类水了，如果还像以前那样把生活废水直接排入河中，恐怕没有人愿意住在朱家角。
采访：鲁千林 上海朱家角投资开发有限公司总经理
把北大街的石板拿出来以后，我们打了二排的那个铁板桩，这样一来呢，整个北大街的地基都巩固了，巩固完了以后，在这个基础上我们再挖下去，把所有的管线埋下去。铺回去以后，现在北大街上面你基本上看不出，现在的北大街已经是很现代化了，里面什么东西都有了。
配音：这样的改造还只是个开始，或许，除了生活上的方便性，周边的招商即将带来的商业和就业也将吸引年经一代留在古镇。
采访：张松 同济大学建筑与城市规划学院教授
他的一个定位就是它是我们上海郊区的一个新的镇，就是从整个朱家角中心镇来讲，同时它是一个传统的古镇，那么传统和现在这个生活的这个共同生存的一个状态下怎么样发展，在这里面就是，我一直跟他们希望的就是说，能够成为我们一城九镇吸引中小城的人的，而不是只是吸引渡假的人，或者说买第二套别墅的人。
黄伟：其实，将来留在古镇的，不一定是古镇的后代，只要愿意生活在古镇的人，都可以停留在这里。而有了愿意在其中生活的人，古镇才能活下去。除了大规模的招商开发，朱家角的普通老宅如何既能保持古镇的原汁原味，又能适应现代生活的要求，这可能是需要政府、百姓、开发商共同参与的一项工程。愿老镇活下去，愿老镇活得精彩。好，感谢收看《经济观察》。
