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记者：中国历史悠久，遗留下来的历史文化遗迹也是数不胜数。特别是在江南地区，留下的大量明清时代的建筑，现在也越来越成为投资者青睐的目标。最近，清代著名的“小南园”也被摆上了拍卖桌，为此，我们在拍卖前夕，特地赶到了江苏省常熟市，找到了这位于书院街28号的小南园，一起去看看它背后的故事。
配音：开门迎接我们的是现在住在小南园的傅慧兰。正是她，以300万元的起拍价格，将小南园挂牌出售。其实，傅慧兰在二十五年前搬进这里的时候，压根儿不知道这栋宅子背后曾经的辉煌。沿着幽暗的过道走进去，我们看到的是一个简单朴素的小院子。
采访：傅慧兰
以前我们住在这里，因为它都是已经租给别人了，都是邻居们，我也从来不去问这个房子的底细。后来拆迁的时候，拆迁办公室跟我们讲。后来我们这里的，我看是八几年订的一块牌子，就是文物保护单位订的。那么才知道是谁家的房子。
解说：这块翁心存故居的牌子见证了这个院子的身份。小南园始建于明代，因翁心存、翁同龢两父子而出名。父亲翁心存曾官至一品，而儿子翁同龢则为两朝帝师，先后教过同治、光绪两位皇帝，极富传奇色彩。然而自翁家衰落后，小南园两百多年间几经转手，最终在1950年，才到了现在的主人手上。
采访：傅慧兰
根本不是直接从翁家买的，他们已经买了不知道，卖出来已经转了好多手了，所以最后才到我们家。
配音：与小南园一墙之隔的，是常熟有名的旅游景点——翁氏纪念馆“彩衣堂”。两百年前这两块地皮都是翁家的别苑一角。后者在1990年被翁同龢的后人捐献，成为第四批全国重点文物保护单位，整修一新后开门迎接游客；而小南园则被私人拥有，落得半个世纪的清静。这一前一后，一闹一静，倒成了绝妙的对比。翁老先生那个时代，彩衣堂的大门朝南，会客起居；小南园的大门朝北，读书修养。两百年后，小南园几经分割，还面临拆迁的危险。
采访：傅慧兰
记者：周边人家是不是也是翁家原来的房子？
傅慧兰：有些是，有些不是了。像靠这一边的不是，都是他们自己买了来住的。大概就是靠我们这边的，就是翁家的。
记者：这些房子现在都是属于个人的吗？
傅慧兰：都是属于个人的，拆迁的时候都是一部分一部分卖给国家，是这样子的。
记者：也就是说当时这个房子本来要拆迁了？
傅慧兰：要拆迁了。
配音：最终，保护建筑的身份和私人拥有的产权使得小南园免遭拆除的厄运，但是经过几次装修以后，现在的小南园，除了院子里的太湖石假山和一棵百年的桂花树，我们已经几乎很难看出它当年的景象。
采访：傅慧兰
那个时候，那个装修公司都还没有多少的，大概是乡下的那些自己泥工瓦匠，那种来组织一个装修公司，所以就给你来弄。弄了你看，就像现在这种，马马虎虎的。
配音：为了居住的舒适，房间被铺上了地板，安装了空调，门窗也被换成了铝合金的，原来的梁柱都被埋进了水泥墙里。小南园原有的风貌，我们也只能从傅慧兰的口中听得一二。
采访：傅慧兰
记者：当时你一搬这边的时候，这个房子是什么样子的？
傅慧兰：这个房子就是原来的老样子，没有装修，地上还是青砖，那种方砖，房子也是老式的，这边有道门，那边有道门。
记者：都是那种木制的吗？
傅慧兰：都是老的，木结构的，砖木结构的。当时房子好像没有装修，它空间高，空间高了夏天很凉快，就是冬暖夏凉。唯一不足的地方，就是它那个砖，砖有时候潮湿，那么就会有水，就是地上就会出水，当时是这样子。所以后来我装修的时候，把它铺上地板。
配音：其实，小南园的现状可以说是中国受保护古建筑的典型缩影。以有着两千五百年历史的苏州为例，拥有9处列入《世界文化遗产名录》的园林、13处国家文物保护单位、57处省级文保单位、66处市级文保单位以及250处控制保护建筑，而一些驳岸之类的古构筑物则多达790处。地面文物占到了江苏省的三分之一多，至今保存完好率达到80％。这些丰富的历史建筑、文化遗产不仅给苏州带来了辉煌，同时也成为一个沉重的经济包袱。张品荣退休以前一直担任苏州市房管局公房管理处的处长。因为长期和老房子打交道，促使他钻研古建筑并长期从事古宅修复工作。说到当时政府对古建筑的保护，文物单位还能基本做到，但是对于小南园这样达不到文物级别的受保护建筑，张老只能感叹力不从心。
采访：原苏州市房管局公房管理处处长——张品荣
当时有管理的，但是这个因为管理，即管理又是收租金的，但是租金很低。我记得这个一二间房间只收一二块钱。原来租金就只有一二块钱，所以当时就以租养不了房，就是收来的租金养不起这个房子，所以当时政府也贴一部分钱，来进行修理。比如屋面漏了，门窗损坏了修一修，这个是很简单的修理，只能说，不能够根本解决它的这个一些破损的情况，风化的情况。
配音：就在这样的负担与压力下，苏州市政府做了种种努力，近年来，连续出台了《古建筑保护条例》、《古建筑抢修保护实施细则》和《苏州市区依靠社会力量抢修保护直管公房古民居实施意见》三个文件，确定了苏州古建筑保护的操作理念和具体路径：本着“不求所有、但求所在”的原则，实行古建筑产权多元化、抢修保护工作社会化、运作市场化。因为根据文物法，文物保护建筑不允许买卖。苏州人于是自挂蓝牌、将达不到文物级别的保护建筑称为“控制保护建筑”，并且有选择地推上了市场。
采访：国家历史文化名城研究中心主任——阮仪三
苏州是自己地方上立法了，它还做了比较早，挂了一个蓝牌子，应该说这点中国是做得很好的。那就希望这些房子不要跟一般的旧房子，一般的所谓的危房什么破房或者旧房来对待，应该采取我进行控制的，就是不是随随便便可以动的，然后要进行保护的。
配音：这其中，引入民间资本投入古建筑的保护成为了人们关注的焦点。很多人质疑“控保建筑”的产权都卖给个人了，它的保护是否失去了意义？
采访：原苏州市房管局公房管理处处长——张品荣
因为本身这个古宅原来就是私人的，现在还是社会力量，实际上就是私人来修，产权就归他的，这个我回到原来古宅的历史的本来的面貌，我说这个为什么不可以呢。
配音：从几年前，苏州苏绣创始人沈寿的故居“绣园”等控保建筑在整修后高价出售或出租，到今年春天“葑湄草堂”本拟以5600万元人民币起拍，号称“苏州古宅上市第一拍”，再到现在常熟翁氏小南园即将拍卖，每次古建筑上市，都会吸引众多投资者的目光。就拿小南园来说，在常熟，300万元的价格完全可以购买一栋高档别墅，相形之下，“小南园”这书香门第，显得过于“清淡”了。即使这样，小南园拍卖的消息一经传出，问津的人还是络绎不绝。
采访：傅慧兰
记者：有什么人有意向跟你们联系过？
傅慧兰：联系的人到是蛮多的。
记者：现在有意向的人大概有多少？
傅慧兰：反正今天下午还有一家要来，来看房子的是四五个人，四五家都看过了。
配音：能解说这一现象的原因就在于，“小南园”的历史文化意义已经远远超过它的建筑价值。在不少人眼里，浓厚的历史和文化底蕴使得小南园具有了独特的投资价值。其实，现在已经投资古建筑的个人也不在少数，我们就在苏州结识了第一位吃螃蟹的周炳中先生。说起购买这个老宅子的缘由，竟然是一场大火。
采访：苏州山塘雕花楼楼主——周炳中
在2000年5月份的时候，因为机电器老化，这个雕花楼是起火的。整个这个宅地三分之二应该说，全部烧毁。那么当时他们就是说，需要恢复，文管会，那个时候还没有文光局。文管会一定要原样恢复，你不能拆掉做民房，不能的。那么在这个情况下，我知道以后就买下来。
配音：周炳中所说的雕花楼原本是清末一位有名的大夫许鹤丹的宅子。解放以后，这个宅子一度成为仓库和单位的办公地点。五年前的一场大火使得它几乎成为一片废墟。不过，周炳中在这个当口接手了这个老宅，可谓是不幸中的大幸。烧掉成废墟的宅子里没有了单位和居民，为他省下了一大笔搬迁费用。而且因为急于出手，总的价格也相对便宜。
采访：苏州山塘雕花楼楼主——周炳中
当时买这个宅地应该说还是不贵的，因为它没有多少啊，那么统计也没有算在里面。应该说是，按照现在的行情来说，我是捡了一个便宜。特别它里面有二座砖雕门楼，一座是明末，清初的东西，一座是清末，明国初的东西。那么砖雕门楼，风格完全不一样。光从这个二座砖雕门楼来说，它的历史价值要远远超过这个你现在这种房子的这种价值。它有文化价值，有历史价值，有工艺价值。
配音：很多人都觉得这是一个烂山芋，因为整个宅子里除了断壁残垣外几乎没留下什么，周炳中却把它看成一个宝，花了整整三年的时间把它修复成今天的“苏州山塘雕花楼”，当年购买古宅花了几百万，而后的修复却耗资超过了一千万。
因为政府把古建筑推上了市场，并不是撒手不管了。“控制保护建筑”的蓝牌子挂在那里，古建筑的业主既是房子的主人，也成为了保护管理的责任人。根据相关条例，维修古建筑不得任意改变和破坏原有建筑的布局、结构和装修，不得任意改建、扩建。而且文物部门将对古建筑实行长期、终生的监管。也就是说，业主对自己的房子并不拥有完全的处置权。
采访：原苏州市房管局公房管理处处长——张品荣
他控保建筑就要求他保护原样，不能够把它拆掉进行翻修。即使它损坏了，要翻建的话，也要按照原样进行。现在文物部门规定也很严格，你控保建筑的修理都要有设计方案，设计方案报他批准以后才能够这个，才能够施工。
配音：张明是周炳中请来，专门负责雕花楼修复工作的古建公司的总经理，他说因为这是苏州“控制保护建筑”，所以一定得原样复制，不能增高也不能扩充面积，虽然上面的木结构都被烧掉了，但嵌在地面的印迹还在，都得根据这种印迹勘测出来的尺寸去重建。所有的用料包括油漆都是按照古建筑的要求来选配的，成本固然要比一般的建筑高出许多。
采访：苏州山塘古建园林艺术有限公司总经理 张明
张明：这个漆，这个柱子，它就是用得，如果你擦得干净的话，很亮，很滑，它就是国漆，就是大漆。
记者：大漆。
张明：大漆又叫国漆，就是中国人的。它是本身是植物，它相当于树上的，把它割下来，像采集橡胶一样的，它滴出来的，一滴一滴，有这种树，就叫漆树。它是生产出来，分泌出来的这种东西就是国漆。它是纯天然的东西。
记者：那中国这些古宅原先全部是用的这种？
张明：原先全部是用这个。
记者：也就是说我们为了修复这，专门是找得这种漆？
张明：对，对。我们用得这个漆，它是用里面，先是把它打磨，柱子打磨好了，用这个瓦灰、猪血跟这个国漆混在一起，然后用下布把它包起来，本来木头不是有裂缝的嘛，要把它包平，批上去，一层一层做出来，然后再上油漆，它又很坚固。
记者：像这样子，用一根柱子就是如果平时就刷一层漆，跟你刚刚说的程序，大概要差的价钱要差多少？
张明：如果我打一个比方，如果把那个只要十块钱的话，我这个可能要超过它几十倍。从做工，用得工艺，人工上，材料上要超过它几十倍。
配音：不过对此，周炳中直言不讳的说，因为是自己私有的古宅，修复起来他可是一点都不含糊，不管是材料还是工艺，他都精益求精，而且舍得花血本。
采访：苏州山塘雕花楼楼主——周炳中
我就举一个例子，我这个里面用到得大漆，就是要七吨半大漆多少斤？按照市斤要一万五千斤，有哪个宅地，有哪个园林能舍得花这么多大漆。我是这么想，因为我这个私人的，按照古建营造法，我一步步来做，全是用得生漆做的。不要说千年大漆，几十年维持，能保护好。那么用料当然都是很考究的。用得材料也都是很考究的。
配音：如今，山塘雕花楼不但是恢复了原来名家宅第的风采，更因为主人的良苦用心，多出了特别设计的荷花池和戏台，整个建筑相得益彰，展现了江南园林的独特魅力。不过，面对这个花费了大半生心血修复的老宅子，周炳中却开始为古宅只见投入不见产出的困境发愁。
记者：我们在山塘雕花楼门口见到了这块苏州市人民政府颁发的“控制保护建筑”的牌子，正是这块牌子，一方面给了古宅一个身份，对它进行保护。另一方面也对它的开发和使用进行了限制。历时三年，投资千万的山塘雕花楼现在也只能大门紧闭，不为外人所知。那么，古宅的出路到底在哪里呢？
配音：修缮一新的古宅一下子成为了一个烫手的山芋，一方面大家都清楚地看到了古宅里所蕴涵的文化价值和经济价值，另一方面买家把古宅买下来之后，怎么处置却成了一个很大的难题。自己住吧，房子太大，而且古宅的生活设施总赶不上现代建筑齐全；作为公司办公，但大多数古宅都深居偏僻的小巷里，停车交通都不方便。改做餐厅旅馆，又可能会对古建筑带来损害，很难获得主管文物单位的许可。先期的投资渐渐成为越来越沉重的包袱。
采访：苏州山塘雕花楼楼主——周炳中
从经济角度来说，以后前景也是好的，就没有什么估计，就该怎么修就怎么修。什么请专家就请专家来，当然是花了很大的财力，倾其所有，而且还银行负债。修古建筑都是可以做到的。但是你要养护这个古建筑，维持这个古建筑，找出它的出路，难度要难得多，要难得多。
配音：为了给古宅找出路，周炳中可谓是煞费苦心，他把二楼正对戏台的厅用来做茶楼，并在搜集苏州特色菜肴，在戏台下面开了一个一席筵的餐厅，边吃边看戏曲表演。但是这些都没有明显的广告指示，只有熟人圈子里介绍才知道。在记者的采访过程中，茶楼和餐厅也未见一位客人。
采访：苏州山塘雕花楼楼主——周炳中
今后我想二步走，一部分就是对随着三塘建设的旅游，这个成熟以后，当然要有一定的开放。那么在它没有成熟，没有兴旺的时候，那么我想做一部分商务会所这样一类的设计。以商来养文，以文来促商。走这么一条路子，但是这是一条艰难之路。
配音：这样的情况也不是个案，现在的古宅交易市场上，将古建筑作为一件昂贵的古董供着的情况非常普遍。
采访：原苏州市房管局公房管理处处长——张品荣
桃坞别院这个宅子，当时还是我经手，就是因为考虑当时需求，进入市场当时很困难，暂时先不修，后来这个宅子又卖给了一个台湾的商人，但是卖给他之后，他到现在还没有动手。他也放在手里面，怎么动，可能估计他一个拿不定主意，也或者他准备也转手。
配音：不管是旅游开发还是商务会所，都还只是周炳中的美好设想。这些设想能否成为现实，能否给古宅带来经济效益，现在都还无从知晓。不过，民营资本的参与，还是给古建筑的保护和开发带来了一股新兴的力量。而古建筑保护背后蕴藏的机会和价值，也将吸引更多人的关注。
采访：国家历史文化名城研究中心主任——阮仪三
现在从保护历史文化遗产，保护历史建筑来讲，肯定今后是成为很重要的一个经济点。肯定会成为今后的经济重要点，所以不要把保护建筑看成是一个可发展什么，不对，保护就是一个发展。
记者：我国历史悠久，保护和开发一直是历史文化遗迹面临的问题。苏州市这种引入社会力量保护古建筑的方式也许给我们提供了一种新的思路。不过这其中出现的矛盾和困难，还需要政府和社会多方面力量的共同努力。好，感谢您收看本期《经济观察》我们下期同一时间再见！
