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大家好，欢迎收看经济观察。我现在是在上海市普陀区的大华区域，这是当地的一个知名楼盘，大华愉景华庭。2004年年底、05年年初，也就是在国家对房地产市场进行宏观调控之前，有不少人看中了这个楼盘，并且迅速出手，买下愉景华庭一期的房子。当时，最高的单价甚至有超过13000元的。但是，这样的价钱却没买来多少幸福感，相反，却买来了不少麻烦。首先，二期房价回落到了八九千元。此外，房屋的质量、小区的规划、绿化率，甚至是交房手续，也样样让购房者无法接受。无奈，在成为邻居之前，他们只好先做了一回维权的伙伴，一起向开发商讨个说法。
这是龚先生，这是管先生，两人原本素未谋面，但在短短的半年间，他们却成了非常熟的朋友。原因让人啼笑皆非，因为他们都购买了同一楼盘的房子，也都发现房屋质量、小区规划等方面出现了不同程度的问题。从此，他们成了维权路上的一对朋友。
大华愉景华庭，开发商是大华集团旗下的上海华烨房地产开发有限公司。该楼盘2004年5月份开盘，一期总共售出200多套。2005年12月31号，本来是预售合同约定的房屋交付期限，但在此之前，许多业主对楼盘质量的抱怨声，早已经在各种渠道传播开来。
【解说词】
这么一来，很多业主都不放心了，像管敬东，他也抽空到自己未来的家看了一眼，结果让他触目惊心。
部分信箱安装在户外，风雨天气有可能进水；
大楼门厅的大理石色差严重，表面凸凹不平；
公用的楼梯、电梯基本上只有粉刷，没有其他装潢。
【采访】业主 管敬东
门：他这里都是空的没有灌浆，这是国家的标准一定要灌浆。（没有灌浆有什么影响？）没有灌浆门不牢固，容易撬开。他那个容易使，而且没灌浆现在一个问题已经暴露出来，门框容易变型，我拿尺往这里靠，门框不直拱起来了很厉害。
墙壁：这里是空鼓，因为这里是靠阳台外面，如果雨水打进来，如果这里空鼓它有可能产生雨水渗进来。包括你以后装修好它有可能墙面剥落下来，
下水道：这里没有阻燃圈。这个管子应该有一个阻燃，万一发生火灾不会影响下面。这是国家的强制规定，一定要装的。
阳台：还有我们阳台，包括就是说这个螺帽我不知道什么道理，都是松的。没一个是紧的，都是手可以拧动的。
窗：安装定位器他也是，也不应该是这样装，而且这里已经有很大的，你看有很大的缺损。等于是装得不好，/我不知道我们买的是新房子还是旧房子。各个把手都这样，氧化很厉害。玻璃很多玻璃都没有安全标识，我搞不懂这个房子是怎么通过验收的我不知道。
管敬东联系上龚晓元等其他一些业主，他发现，这并不仅仅是个别现象。有些业主碰到的问题甚至比他还糟糕。
电线裸露在外面；
墙壁有修补过裂缝的痕迹；
卧室变成客厅，套内有一面墙被开发商擅自敲掉。
麻烦的事还没有结束。业主们发现，不仅是自己的屋子出现质量问题，就连合同中约定好的小区规划，也遭到了开发商的单方面变更。像这个儿童乐园，如今被移到景观湖边上，业主们担心小孩会有落水的危险；有些规划中的地下车库出入口，或者被取消，或者被换了地方。对此，本该享有知情权的业主们，如今却被集体蒙在鼓里。
【采访】业主 龚晓元
当时我买这个楼，我也是看中它前面这个楼有一个车库入口，我感觉到挺方便的。我就选择这个楼，我来看了几次后来它没有了。/ （这个车库入口改变的话，对你的影响大吗？）蛮大，现在如果我从家里出来，至少要走上100多米，最起码20分钟才能到地下车库，要是碰上下雨天，本来我到下雨天可以直接到车库，不用打伞的，现在下雨天不行了，小孩一大堆，所以感觉车库取消掉以后很不方便。
另外，业主们还对小区的绿地率提出了质疑。此前，开发商对自己的楼盘曾有过花园式社区、50％绿地率的宣传，业主们从普陀区城市规划管理局调出来的一份政府公开信息也证实，其绿地率应该达到50％，但从现场情况来看，这个数字似乎被夸大了不少。各种问题层出不穷，愉景华庭的未来业主们这可慌了神。无奈之下，他们47户有联系的业主共同委托律师调查此事。奇怪的是，律师同样从普陀区城市规划管理局调出来一份公开查询资料，上面的绿地率却变成了40.2%。
【采访】上海申浩律师事务所 主任 田庭峰
客观情况是这样的，开发商在取得建设工程规划许可证时，申报的绿地率是40.2%。（是从什么渠道得到的这个数字呢？）这是他开发商向普陀区的房管部门去报一个叫做建设工程规划许可证的时候，他是有一个申报，要申报一个绿地率的，他申报的绿地率是40.2%。在房屋的销售过程当中对购房者的宣传是50%的绿地率和花园式的社区。那么在实际对该小区的初步验看的话，可以说给人直观的感觉这个物业显然没有达到40.2%的绿地率，而且开发商一直没有提供相关绿化的验收报告。
除了绿地率以外，律师的介入，又发现了更多的法律问题。比如，物业公司已经由合同约定的“上海华旭物业”突然改成“大华物业”，开发商在通知交房前也没有按照合同约定交纳663万元物业维修基金。另外在交房的流程上，开发商还很不合理地要求“先签字付费，后验收房屋”。
【采访】上海申浩律师事务所 主任 田庭峰
交房的流程非常的不合理，/ 业主要求先对房屋的质量面积进行验看，然后才能办理相应的签收手续，但是按照开发商当时的交房流程，是要求先交钱，办理进户手续，同时还要缴纳相应的物业管理费用之后，才可以领取钥匙，并验收房屋，这个程序上讲应该是本末倒置的。
虽然法律问题是找到了，但是对于房屋质量、小区规划变更等建筑问题，田律师坦称，律师在这方面会受到一定的专业限制。而开发商上海华烨房地产开发有限公司也迟迟没有对这些问题做出回应。2005年12月26日，也就是愉景华庭一期交房的第一天，事态进一步激化。
【采访】业主 龚晓元
（您当时是拒绝验收，拒绝交房，您对这个房子有没有在哪个时候比如说找朋友找熟人来看一下，这房子现在是不是合格呢？）有啊，当时想找，但是因为当时市场上面没有这样一个机构能够对房屋很懂的，我们也想到可能做过这个工程的，或者原来做过甲方，对这个房屋建筑规范应该很懂的人，但是当时的市场没有找不到，这样的机构的没看到。
以管敬东和龚晓元为代表的几十户业主迟迟没有对自己的房屋进行签字验收。他们的希望，无非就是这个名字自己得签得心里有个数。但开发商始终没有给他们一个满意的答复，双方的僵持局面也一直持续了将近半年时间。直到最近，一个群体在上海的出现让这些业主们看到了新的希望，他们就是“民间验房师”。
2006年4月19日，一组“民间验房师”悄然出现在愉景华庭的小区里。他们受管敬东和龚晓元等24户业主的共同委托，对这里的房屋进行质量检验。这些资质证书表明，他们的主业大多是工程师或监理师，“民间验房师”，则是他们最近发现的一个不错的兼职机会。
【采访】上海同太验房工作室 总经理 高亮
这些工程师本身也是替开发商造房子的，他们最清楚房屋开发当中的通病，以及留下的一些问题隐患，所以我觉得来自专业领域的这些人才构成了我们验房师这个团队。
（您刚才在敲声音是有不同是吧？）空的。（这是空的声音？）对。（那如果实的呢？）这个是实的声音。（您对这个的判断怎么样呢？）这个主要是空鼓，他一般的是混凝土墙，里面的空鼓。（那像这个是属于也问题的是吧？）对。（那上面这个，您还检查到什么吗？）上面漏水，上面引起了黄斑，黄斑就表示浸水。上面渗水。（这个是属于合格的还是不合格的？）这个就不行了，不合格了，这个不应该有漏水的情况。
【采访】上海同太验房工作室 总经理 高亮
由于身份的不同，他们讲的话也不同，他们的立场也不同，/ 所以市场上流行一句话“倒戈一击”，那么本身原来替开发商服务的，现在替百姓服务，我觉得我们验房师的职业精神还是值得敬佩的。
（您贴这个安全标志是什么意思呢？）我们检查下来，这扇玻璃窗面积啊，大于1平方以上，必须要有安全标志，他是没有。所以我要贴安全标志。（这个也是属于？）属于违规的一种，必须整改。
【采访】业主 王加洪
他们这工作精神我感觉很满意，他们从每个小的细节，他们都在认真地验，我感觉这一点，这个机构是找对了。
像这里的硅胶他打是打了，/ 都打的不是很好，这样很容易造成就是外面的水，一旦是大风暴雨的话，他很容易渗进来。（那这种是不是渗进来的？）像这种就是渗进来的现象了，就是已经渗过水了。
【采访】业主 王加洪
（您今天这个验房的话，花费的费用是多少？）费用比较低，今天我这个房子是210平方左右，只有600块钱，（记：600块钱）这点我感觉认为价格相当低廉的。
两个半小时之后，三位验房师对这套房屋的土建、门窗、强弱电、上下水和蓄水试验等五个主要方面完成了检验。在他们提出的这20条质量问题中，几乎囊括了业主所有想得到和想不到的通病，包括墙面裂缝、空鼓、水平垂直超标、平行垂直超标、平整度不足、门窗没有100%采取3C标志的安全玻璃、密封性不好、门框没有灌浆、卫生间地漏不畅通、排水管未安装阻燃圈、栏杆松动等。同样的状况，在管敬东和龚晓元的房子里也基本上都存在。
另外，对于大家普遍关心的小区绿地率问题，验房工作室表示，业主可以请权威部门或者是工作室本身进行勘测，不过费用比较昂贵，权威部门需要5万元左右，而验房工作室大概是2万元。他们的建议是，现在还不是跟开发商解决绿地率问题的时机。
【采访】上海同太验房工作室 总经理 高亮
经过测评下来，即使是不合格，对开发商来说也有借口，他认为我这个小区没有开发完毕，那么我可以通过二期三期的绿化率来补足，这样呢，我认为这并不是解决绿化率的时机。
民间验房师的建议，以及他们出具的详细报告，让愉景华庭的这些业主们感到心里有了不少底气。虽然这些报告在法律上并不具有权威性，但至少这是根据国家和地方的强制性规定，用专业仪器检验出来的。业主们的想法是，把这份报告交给开发商，让他们尽快整改，尽快入住。
【采访】业主 管敬东
（这套房子如果让你打分，满足100分，你打几分？）满分100分，这个房子我认为如果按照品质，给我打分，我顶多打70分，但是如果说综合他们的诚信度、包括态度，我说这套房子我顶多只能打30分，他们的售后服务和诚信我感觉太差了。
质量监督站介入协调，民间验房报告遭到开发商抵触。
“不认验房师。（专业的。）专业不行，验房师他没有什么专业的资质，他代表什么。（他代表我们业主。）”
一套房子，从开始规划、建造，到最终销售到购房者手里，必须经过层层责任主体的严格把关，再由区级以上质检站抽查通过并备案。那么，为什么验房师还能发现这么多显而易见的问题呢？愉景华庭的业主们碰到的这种情况，又该如何化解呢？我们的调查，将从这里继续。
【采访】上海市室内装饰质量监督检验站 站长 曹坚
现在住宅建设是这样的，建设部有很完整的一套，住宅建设的技术标准和管理方法，这个应该说它经过那么多年的锤炼，管理方法应该说是很完善的，我们现在说的是每套房子，不是指一个工程，单套房子，那么单套房子怎么办，我们现在觉得就是，单套房子它也应该有一个合格证制度。
曹站长介绍说，目前国内大多数城市对房地产项目的工程质量实行五方责任主体共同负责制，也就是由开发商组织施工方、监理方、设计院和工程勘测方自行验收，国家权威质检部门的职责，从过去“直接核验工程质量”改成对工程进行“竣工验收备案”。显然，这一转变弱化了政府部门房屋质量监管的力度，同时也对开发商的自觉性提出了更高的要求，因为这五方责任主体实际上也是一个利益集体。
【采访】上海市联业律师事务所 律师 王展
政府部门从以往的直接参与验收，到由开发商自行组织验收，然后验收合格之后到政府部门去备案，有这么一个转变，也就是从台前转到了幕后，而在目前的开发商自行组织的这五方当中，/他们本身都是与开发商之间有一个委托合同关系，他是受雇于开发商，他们本身的一个中立性或者公正性，作为消费者我觉得是有合理理由去怀疑的。
作为律师，王展曾经接手过许多房地产纠纷案件。在他看来，房屋质量问题是普遍存在，也是比较典型的。愉景华庭业主们碰到的问题，正是源于这种现行质量检验制度的缺憾。但王展律师强调，最终对质量问题的认定，必须由法院委托相关的质量检测部门进行。像同太验房工作室出具的验房报告，只能是作为业主的一种参考。
与此同时，管敬东等业主们也在等待了将近半年之后，迎来了一个不错的消息。这天，普陀区消费者权益保护委员会受理了他们的投诉，并把此事转交给普陀区建设和管理委员会进行调查处理。2006年4月25日，在普陀区建设工程质量监督站钱工程师的主持下，几位业主代表和开发商代表终于坐到了同一谈判桌前。
中立方：普陀区建设工程质量监督站 工程师 钱宏旺
开发商代表：上海华烨房地产开发有限公司 邬总
上海华烨房地产开发有限公司 石总
大华集团销售业务部 庄小姐
【实况】普陀区建设工程质量监督站 工程师 钱宏旺
今天来呢，请诸位代表集中一下，双方面把自己的想法看法都谈一谈。开发商回去研究研究怎么解决，总归要商量一下。就这么一个事情。/ （业主:今天有做会议记录吗？）会议记录是要做的。
【实况】开发商代表：上海华烨房地产开发有限公司 石总
这个我认为合格标准肯定是符合的，这个就是说，因为这个里面首先建筑公司自查，公司质管部审查，完了就是说政府部门审查。他一套流程走下来，当然本身我不是搞工程。我认为我们开发商最主要的事，我们是整合资源。
【实况】业主 管敬东
我们这次统一委托了一家，就是这次报纸上登的同太验房工作室。是上海第一家，我们有24家业主全部委托他们去验房，这是我们的验房报告验出来了。
因为人家来验房是有资质的，也不是说不懂，而且是违反国家强制性规定的。
（递报告，看报告）
【实况】开发商代表：上海华烨房地产开发有限公司 邬总
我是这样，那个验房师不认验房师。（专业的。）专业不行，验房师他没有什么专业的资质，他代表什么。（他代表我们业主。）
【实况】普陀区建设工程质量监督站 工程师 钱宏旺
现有验房单，先去看看。看看有争议了叫验房师到场。有争议的请验房师到场。我跟你讲等一下验房师去看，但是你们有沟通的。这些问题确实是影响使用的。
【实况】业主 管敬东
可以，那联系时间呢？是一个星期、一个月还是一天、两天？（这个具体的事邬经理在负责。）
【字幕】交锋二 小区规划变更
【实况】业主 龚晓元
为什么最终的规划跟我们买房子之前看的规划，比如说像车库的入口，为什么不一样？能不能给我们一个解释呢？
开发商代表：
我们施工是按照这个施工图为准，我们现在施工是完全按照我们交给规划局的图没有变更过，至于说跟合同上面的出入口为什么不一样的地方。我相信你们有没有看过合同，合同也注明了我们小区平面的布置，也是最终以规划为准。所有东西都以最终规划为准。
开发商：我们刚刚经理说了，我们公司不会提供的。
业主：为什么？
开发商：因为这不是我们公司的义务。我们再重申一遍。
业主：不你错了，不是义务。这是我买你产品应该给我说清楚。
开发商：你买我产品，我还应该跟你说我供货商是谁啊？
业主：我想了解一下，你们楼盘也是产品吧，我想你们对自己的产品很了解吧！
开发商：这个不一定，我们都是后来的。/
业主：你们两位老总在，你们知道你们自己小区的绿化率是多少？你知道吗？你们自己开盘的，你们开发商。你知道你现在的绿化率是多少？（沉默） /
业主：我们同时调两张图纸，调出两个不同的图纸。一个是40%，一个是50%。
（递过图纸，看）
钱工：我跟你们说也不要太累，到最后园林局总归要验收，验收证明出来，出来以后你问他怎么出来的，他会提供证据的
这次会议进行了三个多小时，虽然有验房工作室的详细报告，但开发商还是拒绝承认房屋质量存在问题，业主们也没有从他们口中得到关于小区规划变更和绿地率的具体解释，甚至就连这份会议记录，开发商也不愿意签字，只留下这几个字（“持保留意见”）草草了事。至于会议过程中双方约定好的新的验房时间，开发商最后又改口称“不能确定”。原来还怀着一丝希望的业主们，最后又失望了。
管敬东和龚晓元他们碰到的这种验房困境，相信绝不仅仅是个个案，只是他们多了一份坚持，而更多的人则是选择了妥协。因为购房和验房过程，对开发商和业主而言无疑是信息不对称的，在较量的过程中，前者往往能够占据强势地位。不过，这样的状况也许能在验房市场兴起之后得到一定的改观。据记者了解，目前有些民间验房机构正在考虑为购房者提供法律支持，有律师事务所也在积极筹划与验房师开展合作，为购房者们搭建更完善的维权体系。
【采访】上海同太验房工作室 总经理 高亮
我们公司本身有法务部，也是为这些客户问题的升级而做准备的，因为我们验房的过程当提出的一些整改措施，是在跟开发商的协调阶段，希望能够通过协调的方式去解决这些问题，当然矛盾很尖锐的时候，或者问题很大的时候而开发商的态度又不是很积极，甚至很对立的时候，那我们进入到法务诉讼阶段。那我们公司会有我们专职的律师来代理这个事情。
【采访】上海市联业律师事务所 律师 王展
我们现在就是说在筹备三师俱乐部，就是由律师、装璜师、验房师三个相当于专家型的一个服务来结合起来，打造一个房产的居家服务平台。/比如说我需要律师服务的，那么这样的一个俱乐部，这样一个平台就跟律师事务所去联系，我需要验房师的，那就跟验房相关的验房机构去现在，需要装璜师可能去相关的监理机构去联系/，就把它整合成一个居家服务的综合平台。
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截止至本期节目制作完成时，愉景华庭的开发商还没有和这部分业主进一步取得联系。约定好的第二次验房始终没有进行。 |
有律师事务所已经向本栏目询问验房工作室的联系方式，帮助这部分业主维权的平台，正在积极地搭建之中。 |
