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【记者】
大家好，欢迎收看本期经济观察。2006年5月29号，相信这一天触动了很多人的神经，因为由中国建设部、发改委、人民银行等九部委联合制定的十五条细则，在这一天正式出炉了。正所谓有人欢喜有人忧，从428加息开始，到国六条，又到最新的九部委新政，新一轮调控究竟拳打何方，房价又会呈现怎么样的走势？本期经济观察，我们一起关注。
2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会等九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》
针对二手房，新政规定：从２００６年６月１日起，购买住房如不足５年即转手交易，销售时按其取得的售房收入全额征收5.55%的营业税。（淡出）
5月30日09:00 上海
【画面】顺驰不动产新闸路店，前来办理二手房过户手续的卖家络绎不绝
【声音】中介：很多房东打电话过来说希望尽早交易，/ 能够把营业税给避掉。
5月30日09:30 上海浦东新区房地产交易中心大厅、静安区房地产交易中心、长宁区房产交易中心
【声音】业务受理人员：做得实在是吃不消了，干得坐也坐不动，站也站不动。（淡出）
针对新房，新政规定：从２００６年６月１日起，购买自住住房且面积小于90平方米，首付比例不得低于２０％；面积如大于90平方米，首付比例不得低于３０％。
6月3日10：30，新政出台后的第一个周末
为了了解九部委十五条细则对上海房地产市场的影响，经济观察记者首先走访了本市松江区的一些中低价位楼盘。在这个名为欧风丽景的楼盘，前来看房的人稀稀拉拉，负责人坦言，现在每天看房的人数大概只有4月28号央行上调贷款利率前的30％。
上海万宇房地产（集团）有限公司 销售部副经理 何磊
实际上不是从15条出来之后市场就有这个变化，从银行调息开始，整个市场的一个气氛，我们从坐在第一线的售楼的负责人看得出来，客户呢，因为出来之后客户对整个楼盘未来的走向，已经产生了一些预见性的下跌，从购房的心态，以及购买的急切心理，急迫心情来说呢，都明显，都有很多的变化。（是不是观望的气氛比较浓呢？）之前的观望是观望政策到底是怎么出台，现在政策已经明朗了，已经是按照国务院的15条已经出台了，出台以后他们现在观望的一个是价格的下跌。
据何磊介绍，他们这个楼盘均价大概是5600元，目前正在销售的是二期，吸引的主要是资金有限、对首付数额敏感的自住型客户。以前很多银行还会主动找上门来，提供最低两成的住房贷款，如今新政出台，这扇门关闭了，90平方米以上的房型，首付比例必须提高到至少三成，这也提高了自住客买房的门槛。于是，客户即便是过来看房了，也一般会向开发商讨个九到九五折的优惠，这对他们的销售影响不小。
另一方面，由于九部委新政规定，凡新审批、新开工的商品住房建设，90平方米以下的房型必须超过开发建设总面积的７０％，因此，该楼盘还未打桩的三期，也只好跟着改规划了。
上海万宇房地产（集团）有限公司 销售部副经理 何磊
像这一片是我们现在还在设计中的三期，当初的设计是作为一个，比例是这样的比例，就是90平米以下的40%，90平米到100的做40%，剩下来的20％是做100平米以上的房型，现在根据国家的新的调控政策，我们在设计上马上就要改变一下，在设计上尽量把90平米以下的房源做足。
在上海，新一轮调控政策，对欧风丽景这样的中低价商品房的销售，以及二手房市场，都产生了看得见的影响。那么，北京和深圳等其他城市的情况又是怎样呢？根据第一财经驻北京记者站发回的报道，新政出台后，北京二手房的销售价格并没有发生明显变化，而一些中高档楼盘虽然销售上也遭遇了“急刹车”，但开发商对未来前景却显得乐观许多。
北京房地产开发商
因为之前北京好多楼盘特别是高档项目，大多数都在执行30%首付，所以说对这种高档项目影响非常小的。
第一财经驻深圳记者站传来的信息是，深圳新房市场的观望气氛越发浓重，并且蔓延到二手房市场，置业者的市场信心大受影响。
深圳房地产中介
（二手房）成交量和3、4月份比下降30%，豪宅和关外的物业（成交量萎缩）的气氛更浓。不少买家都抱着观望的态度，希望有政策出台后，房价能有所回调。
众所周知，在去年开始的宏观调控中，以上海为代表的区域，其房价涨幅得到了一定的抑制，但北京、深圳等地的房价却依然扶摇直上。此番新一轮调控出炉，这三个典型城市的市场表现，所有人都在进一步关注。
今天是6月5号，首届上海国际地产大会即将在这里隆重召开。从我手上的这份名单我们可以看到，国家政府官员来了，专家学者来了，冯伦、任志强等地产大腕们也来了。在国家宏观调控的大背景下，这次地产大会显得尤其引人关注。
首届上海国际地产大会，由第一财经、中城联盟、VNU万耀企龙共同发起主办。其中，中城联盟的出现勾起了不少媒体强烈的采访欲望。中城联盟，也就是中国城市房地产开发商策略联盟，成立于1999年，旗下囊括了深圳万科、北京万通、河南建业等一批中国具有市场影响力的房地产企业。作为主办方之一，中城联盟的轮值主席王若雄、北京万通董事长冯仑、河南建业董事长胡葆森、北京华远集团总裁任志强等在开幕式上都悉数亮相。让许多媒体失望的是，这次中城联盟似乎并不打算对宏观调控发表什么看法，他们在自己的展台前合影留念后，便匆匆离去。
所幸本次地产大会在开幕式后安排了一场国内罕见的B2B大型展览会，吸引了不少知名投资商、商业品牌及专业服务机构前来洽谈合作业务，也满足了不少记者的采访愿望。另外，展区内还设了一个可容纳几百人的会议区，一场“国际城市政府论坛”同时拉开了大幕。由于九部委的十五条细则新鲜出炉，一些与会的中外专家马上围绕新政临时更换了题目，有的演讲文稿甚至还是在前来上海的飞机上才刚刚改好的。
上海国际地产大会·精彩语录
一、高房价 主讲：王小广，国家发改委宏观经济研究院经济运行与发展研究室主任
有些经济学家认为，房价不是房地产增长的主要问题，我恰恰相反，我认为核心问题就是房价。高房价是我们宏观调控或者我们经济发展中必须解决的问题。/我讲有涨有跌，因为一个市场不可能一直往上走，就是在波动中上升也是波动的，就是不可能在每一个点买的时候都是划算的。因为一个市场对一个价格肯定有高估的时候，有低估的时候，所以买房的时候一定要考虑这个因素，你是高估的时候买，还是低估的时候买。现在我看已经是严重的高估了。
上海国际地产大会·精彩语录
二、外资炒房 主讲：易宪容，中国社会科学院金融发展与制度研究室主任
外资进入房地产市场，我自己觉得还是要采取严格的监管，坚决不可以让它进来。我们房地产目前是一个利润率比较高的市场，就是大家所说的暴利行业。很简单，利润率这么高，收益那么高，为什么这个钱让别人来赚？我就可以关起门来不让你进来。我们WTO开放，其实这条我们WTO里面根本没有承诺。所以我的观点就是房地产行业应该对外资的进入进行严格限制，特别是严格限制居民跟非居民炒作房地产。目前我们几个地方房价很高，比如上海去年房价很高，现在深圳房价很高，很大部分就是外资进来炒作的结果。
上海国际地产大会·精彩语录
三、房地产业的地位 主讲：聂梅生，中华全国工商业联合会房地产商会会长
地产的地位还是明确的，仍然强调是重要支柱产业。为什么我要说这个，不是大家都知道了吗。/ 我说这个不是空穴来风，因为昨天我在北京，也是因为地方商会拿到了国六条，十五条之后，有很多的信息反馈的很多。在我办公室里有一些经济界的讨论，说了一句话，恐怕中国房地产风光不再，这句话把我惹毛了，我说什么是风光不再？国六条第一个强调的是重要支柱产业，房地产这个跟其他是不一样的，跟中国的经济、金融是密切相关的。当时我回敬他一句话，我说恐怕不是中国吧，全世界各国房地产业都是和它的经济命脉、金融安全是息息相关的。所以我在这里说房地产地位仍然明确。
上海国际地产大会·精彩语录
四、本轮宏观调控三大方向 主讲：王珏林，中国国家建设部政策研究中心副主任
我主要谈三点。一是通过房地产开发建设全过程监管，售房信息公开披露，对房地产交易环节违法违规进行整治，房地产市场将得到进一步规范。二是通过抓住土地规划、城市规划两个主要的调控手段，可以从源头上解决普通商品房土地供应和住房结构调整问题。三是通过利用税收等手段延长住房交易控制时间，对市场违规行为整顿，对土地开发过程的严管，可以起到增加市场房源，缓解市场供需矛盾。。
本次宏观调控，以及首届上海国际地产大会，两者有个共同的主题，那就是和谐。怎样才能创造和谐地产的局面呢？宏观调控的这一两年间，我们经济观察栏目对房地产市场一直保持着高度的关注，下面，就让我们来回顾过去一年多来所发生的各种故事，并结合地产大会上的一些关键词，也许这能让我们对这个多变的市场有更清晰的理解。
2005年3月，经济观察播出节目《房价阻击战》。根据当时国家发改委和统计局发布的最新报告，2004年全国商品房的平均销售价格同比增长了15.2%，是1998年以来的最高增幅。楼市，成为当时继股市之后，人们最关注的一个市场。
在2005年召开的全国两会上，如何抑制过高的房价，减缓房价增速，防范潜在的楼市风险，成为代表们最关注的问题之一。温家宝总理在政府工作报告中，更是把“抑制房地产价格上涨过快”作为构建和谐社会的一个部分，作了重点阐述。2005年３月２６日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，也就是“老国八条”；５月12日，七部委关于稳定住房价格的八条意见，所谓“新国八条”正式出台后，上一轮宏观调控全面拉开大幕。从此，房产中介行业进入重新洗牌阶段，上海房价逐渐有所回落，而北京、深圳等城市却继续攀升，。
在与高房价持久的搏斗之中，一些人却另辟蹊径，他们在互联网上发动了两波新的浪潮。像这个名为“家圆”的网站，（出字幕：“经济观察”第×期 家园·梦想）2004年年底刚一出现便立刻成了众多网民趋之若骛的地方。在这个论坛上，网民们热烈讨论着一个诱人的主题，那就是“集资建房”。网站创办者的理想是，以合理的价格构筑理想中的家园和生活。
通过网络，经济观察联系到了“上海家圆”的创建者——三个平均年龄不到28岁的年轻人。当记者找到他们的时候，他们正在为参与者太多，该如何筛选出资人，组建核心团队而伤脑筋。
（某男：现在是什么？要求加入的人多，我们能吸纳的人少，我们就不可能把所有的人都吸纳进来。
某男：我认为最重要的一点，是他对这个事情抱有信心的程度和支持的程度，他不要一天到晚添乱就行了。
某男：组长可以让别人来做，今天如果有人来，他在土地方面很强势，那他就是土地小组组长，我认为我们的组长可以另选，但未必是核心出资人。
像上海家园这样的集资建房队伍，在全国很多城市都陆续出现，但他们遭遇到了不少尴尬，像如何管理、如何获取土地、如何集资并获得银行贷款等。集资建房，困难重重。
与此同时，另外一批人也想到了一种可以实现家园梦想的办法，那就是找开发商团购。（出字幕：“经济观察”第×期 住房团购：楼市新政下的心理博弈）
开发商：各位网友，我们现在正好是15个人，按照我们开发商现在公布这样一个折扣的话，正好是85折这样的折扣，是蛮幸运的，正好是85折。那么我想除了折扣的话，大家看看还有什么问题。
购房者：大家的意思觉得七折，如果你觉得七折不可以的话，那么你可以再谈一下，
开发商：各位网友这样，我还是代表开发商，我们的折扣的话，最低是从85折。我们折扣的话，应该说是非常理性的，/我不知道你们的七折是什么依据啦，不是到这里来买菜。
购房者：直接谈，你们能给出一个什么样的价钱，我们这是浪费时间。
购房者：如果你说8.5折是最低的话了。
购房者：那就没有谈的空间了
开发商：我们的折扣最低还是85折，不能下降了。（意向方纷纷离席）
按照购房者的想法，参加团购，如果人数足够多的话，房价应该可以打不少折扣。但他们大多又失望而归，因为在宏观调控的背景之下，很多开发商只愿意在虚高的房价基础上打折，这就很难打动购房者的心了。
经济观察记者发现，不管是集资建房，还是参与团购，这两种方式都体现了老百姓们最原始的初衷，也就是“居者有其屋”。（字幕：关键词：居者有其屋VS自有住房拥有率）值得注意的是，这里的“有”指的是“拥有”。在本次上海国际地产大会的相关采访中，有开发商就对这个想法提出了质疑。
万科股份有限公司 董事长 王石
按照中国现在统计的城市，就是人拥有的，就是自有住宅的百分比，我们也超过了美国，这个自有率已经是太高了，现在已经是在中国显然来讲，好象我要住宅就要买自己的房子，就是人为造成了一个不必要的，刚才说的购房难，买不起房子的这样一种社会现象。实际上美国的自有住房拥有率才一半出头，我们现在差不多达到70％，这么高的比例本身是不适当的。
王石认为，“居者有其屋”的思想，一定程度上加强了市场对商品房的购买需求，但其实在一个健康的房地产市场，租赁但不拥有，也是应该值得考虑的。
另外，有专家在地产大会上提出，在这些购房者队伍中，究竟有多少是自住需求，有多少是投机考虑，需要认真辨别。因为影响房价走向的，正是这部分投机客。
王小广，国家发改委宏观经济研究院经济运行与发展研究室主任
房价是不是有问题，肯定是有问题。既然房价有问题，是什么造成了房价的问题？我只有一个结论，就是投机，过多的投机炒作。/ 假如正常的，90％是自有需求，10％是投资需求，那我们现在发生一个变化，现在的投资需求变成了20％，会发生什么？我投资需求增长速度是100%，100%的时候造成了一种虚拟的缺口，明显的扩大，这个虚拟的缺口推动房价上涨是非常之快的。所以房价决定于投机，而不决定于是不是自住需求。
在《经济观察》这期有关北京尾房超市开张的节目中，有业内人士重点呼吁了市场上存在大面积空置房的问题（字幕：关键词：空置房）。这些空置房除了有一部分属于开发商没有销售出去的尾房外，大部分沉淀在投机客手中。这就造成了有人买房不住、有人要住却买不起房的尴尬局面。此次九部委十五条细则之一，对购买不足５年就转手交易的住房全额征收营业税的规定，正是出于要抑制过多的投机行为。
随着市场的逐步回归理性，一些原来被高房价掩盖的问题，也逐渐浮出水面。2006年5月，经济观察播出《购房维权行动》，（字幕：经济观察第×期 购房维权行动）对一些房屋存在的质量问题进行调查，（字幕：关键词：房屋质量）同时跟踪报道了民间验房师这一新兴职业。记者注意到，本期节目报道过的“三师俱乐部”，也在此次上海国际地产大会上正式亮相。可以说，现在的房屋质量问题，正在引起越来越多的关注。
万科股份有限公司 董事长 王石
如果我现在对消费者有什么忠告来讲，第一你先租，为什么呢，我说你买来，一下子首先你把自己捆在这个房子上。第二中国现在房子，包括万科在内，总体来讲房子质量还相当有待改善的一个过程，就是我们现在房子盖得非常快，但是它的使用寿命力按国际标准是偏低的。这个在中国来讲还必须要五年十年，乃至更长的时间，住宅质量才能有根本的改变。这时候来讲，急于买房子不一定是一个明智的选择。
王石的这番忠告，相信已经让他所代表的万科地产赢得了更多人的心。在本次上海国际地产大会金瓯奖的评选中，万科众望所归，捧走了象征致高荣誉的金瓯奖。这是组委会对房地产标竿型企业的最大肯定。
零点研究咨询集团 董事长 袁岳
如果我们从所有行业对比来说，房地产行业相对而言投机性，政策博弈能力是比较强的，但是在规范管理以及系统化、统一系统管理方面实际上是相对较弱的行业。这也是我们本届金瓯奖所要传递的信息，不鼓励简单的投机性和政策博弈的模式，很重要的是鼓励扎实的在管理和经营上面的扎实表现。
6月7日，首届上海国际地产大会胜利闭幕，但本轮宏观调控的大幕，却才刚刚拉开。这二者共同提倡的和谐之道，究竟该怎么走，又该如何得到延续，经济观察还将和你共同关注。好，感谢收看本期节目。
