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【记者出镜】
各位好，欢迎收看经济观察。城市养老，是一个我们不得不面对的问题。在我手上就有这样一份跟城市养老有关的宣传材料，有一家来自浙江杭州的联众公司宣称说，只要你每年花不到2000块钱，就能够在浙江天目山那拥有一套乡村公寓30年的使用权，用来养老。每年不到2000块钱，折算到每天，也就是大概不到6块钱，比城市养老院还低了不少；更何况，这种乡村公寓还就座落在国家级自然保护区天目山的附近，听上去也是足够吸引人。那这样的好事，究竟是真是假呢？很多上海市民都怀着跟我一样的疑问，赶到了联众公司设在上海的宣传活动现场，想去看个究竟，看个明白。

【字幕】2006年12月21日　下午　·上海
【实况】活动现场，大家都伸长脖子在看，费劲口舌在问、答
【解说词】
　　这就是浙江杭州的联众公司设在上海的宣传活动现场。虽然已经到了三天活动的最后一个下午，但现场依然是人头攒动，很多上了年纪的人都大老远特地赶了过来。吸引他们的正是这个“城仙居”项目。据这里的负责人介绍，“城仙居”是他们国内首创的一种商业模式，主要是想为城市里的老人们提供一个养老、度假的好去处，它有别于传统的城市养老院概念，而是把地点选在了城市周边环境比较好的农村，费用也比养老院要低很多。

【采访】联众农业投资集团有限公司　经理　余学飞
城仙居是我们联众农业投资集团，目前是在杭州周边地区，一些风景相对比较好，环境比较好的这些地区，结合新农村改造，做的一个项目，/　我们把农户原有的旧的房子给他拆掉，然后由我们公司设计，出资建造的这么一批新型的一些农居，/　并吸引城市里的，特别是一些老年人群，到我们城仙居，过来休闲、养老、度假，这么一个方式。

【解说词】
记者在现场看到，这种“城仙居”按照面积不同，价格从5.5万到10万不等。另外，它还分养生和投资两种类型，供不同年龄段的市民进行选择。这家联众公司的基本思路是：客户一次性付费后，就能获得某个乡村公寓30年的使用权，用来养老；在这30年中，客户每年只需交纳600元左右的物业管理费，可以自住，也可以把公寓交给他们公司对外进行出租，实现投资功能。这位负责人一再提醒市民注意，大家花钱买的只是“30年的使用权”，而非“所有权”，这正是他们这种商业模式的独特之处。
出于谨慎考虑，许多原本素不相识的市民三五成群，自发在现场开起了临时讨论会，交流自己理解的个中利弊。

【采访】现场上海市民
老太太：空气是肯定好的，这种山区我也去呆过的，人真的很舒服，神清气爽，睡觉睡得很舒服的。
中年男子：我整个觉得他的设想很好，但是就是操作机构太小，就是保障度低。
老先生：你买下来卖不掉的，它没有凭证，它没有这个房屋所有权的凭证。
中年妇女：他公司倒闭了，或者说我公司倒闭了，你们也不能住了，底下都是农民，他叫你们走了，我们怎么办。

【解说词】
对于市民的种种猜测和疑问，联众公司似乎也是有备而来。他们在现场不遗余力解释着这种新模式的操作方式，另外还建议大家，在随后的几天里，可以乘坐班车到浙江现场进一步考察。

【字幕】2006年12月25日上午07：30　·上海
【解说词】
这天上午七点半，很多报了名的上海市民已经早早赶来乘坐班车了。据联众公司工作人员介绍，他们此行将参观几处已经开发好或者正在开发的城仙居项目，为期两天，每人收费200元，这包括了往返交通和食宿的全部费用。整部车坐得满满当当，大概有50人左右，据说，像这样的看房团，这阵子几乎每天都有一班。

【空镜头】车窗外公路延伸
【采访】（声音，配不说话的人的空镜）
1、（您想去看这个城仙居，最主要是看中它什么？）答：看中，一个是低价，第二个是环境，第三个是时间长，30年。
2、我最担心的就是这个真实性怎么样，/　如果真像他宣传的这么好，我想这个项目肯定是很有前途的，很好的。

【空镜头】车窗外的农村别墅
【采访】　　
1、有一个担心，因为现在社会上真的假的东西搞不清楚的，我就担心不 要是假的，到时候把钱骗掉了。
2、最大的担心一个是法律保障，因为它30年，这当中变数很多的。

【空镜头】车窗外看见竹林，淡出
【字幕】2006年12月25日中午11：30　·　浙江临安
【解说词】（图例示意）
四小时后，看房团抵达目的地——浙江省临安市。这是他们的第一站立塔村。让很多人惊讶的是，眼前确实有十几幢乡村公寓正在傍山而建，它们规格相似，每幢楼四层，每层4间房间。据联众公司工作人员介绍，这些房子都是他们公司出资修建的，没有花当地政府和农民一分钱；农民只是把旧房子拆了，拿出他们的宅基地和联众公司合作，用来修建新房；新房建成后，联众公司得到二、三、四层12间房间30年的使用权，用来转让给客户；作为回报，农民可以得到整幢房子的所有权，以及底层的使用权，并在底层经营食堂，接受统一管理，服务于楼上12户“城仙居”的客户。30年后，所有房间的所有权和使用权都回归农民手中。这就是他们和农民之间独特的合作方式。
也许是眼见为实，在亲眼看到整个立塔村以及眼前这两间样板房后，有些人似乎是动心了。

【采访】上海客户
我肯定要买的，我看了资料那天，我就构思要买的，/　在国外像这种地方绝对是个好地方，一般人是买不起的。
【采访】上海客户
这个房子倒是不错的，还是值的，到这里来住也是可以的，关键是后勤方面？（后勤怎么说？）比如说吃饭的问题，伙食，另外一个就是交通。

【解说词】
离开立塔村后，考察团来到位于天目山风景区内的另一个村子九思村。看得出来，这里的村民们对这么多城里来的客人，已经显得不怎么拘束了。据说这里是联众公司最早谈下来的项目，2005年5月份动工，现在房子都已经造好，里面也住了不少杭州来的第一批市民。不过由于冬天山里的早晚温差太大，绝大部分人都回杭州过冬了。这让有些客户感到失望，因为他们本来计划着要和“第一个吃螃蟹的人”交流一下心得。这时刚好联众公司的经理余学飞也过来了，感兴趣的客户们又围着他问起了一些细节问题。

【实况】上海客户　与　联众公司余学飞　在争论
　　问：使用权的转让有没有法律上的规定？
　　答：有的，《合同法》上有规定。
　　问：不是，《合同法》有规定，你那是使用权转让，因为你现在等于是(使用权)农民转给你，你又转给我，实际上是这样一个关系，因为你也是使用权。
　　答：其实还可以这样理解，就是你我共同来投资这个房子。
　　问：如果说共同投资，又是一个法律关系，那我们可以签定一个共同投资的法律关系，这个是另外一个问题……

【解说词】
　　由于联众公司一直以“涉及商业机密”为由，不愿过早、过于广泛地透露合同的具体细节，因此这些上海客户一时半会也很难得到满意的回答。此后的行程中，他们又参观了另外两个村庄，包括联众公司此次主推的大有桂谷项目。巧合的是，他们在这里偶遇另外一个从杭州组织来的看房团。据联众公司的业务员介绍，这个看房团里有几位已经是他们的回头客了，这次是特地带朋友再过来买的。

【采访】浙江杭州“城仙居”客户
（在这里买好房子了？）买好了，去年6月份买的，买的九思湖。/（住的感觉怎么样？）住的感觉不要说了，住在山上不想下去，在杭州只想到山上来，就这个感觉，享受大自然，回归大自然。/　（今天是再陪朋友过来？）今天我朋友听说，因为我山上那个房子，今年夏天基本上朋友不断的，所以他们就一直等着这个新的工程开发，所以今天这个大有桂谷又开始了，所以我带他们过来。

【解说词】
　　大有桂谷是这次看房团的最后一站，吃完午饭后，这些上海客户在饭店进行了现场下单。这位老先生抓阄抽中唯一一套7折的特价房，满心欢喜地付了定金，签下意向书，并最终看到这一份正式合同。记者注意到，合同的名称为“合作投资协议”。

【采访】上海客户
（今天是定下来买了？）定下来买了，特价房。/　（怎么这一两天就能够下定决心了？）看看情况还可以。（之前担心的现在还担心吗？）现在定下来没什么担心了。

【采访】联众农业投资集团有限公司　销售部经理　胡菊梅
（这一次销售的情况怎么样）这次情况是这样子，我们总共过来的客户是有50个，那么是有（大概）25户，预定情况就是说，已经定出去有6套。/（6套？像这次的情况，跟以往其他的比起来，是比较好，还是说正常的情况？）正常情况。(一般都是签约率这样高？)对。

【实况】大巴车开回上海去　淡出

【片花】
“城仙居”养老新模式，是否会和法律冲突？
“有些事情，因为法律没有明确地规定不可以做的事情，法律都是保护的。”
漫漫30年合同期，如何保障客户权益？
“实际上我最不愿意回答这个问题，好多人一上来就说，你们公司万一倒闭了怎么样。”
“城仙居”究竟如何运转，投资人还需面临哪些风险？经济观察独家对话发明者朱为民，谜底马上揭晓。

【记者出镜】
对这里的农户来讲，他们不用花费一分钱，就可以把新的房子造起来，每个月还能够得到一个不错的持续收入，对于城里的老人来讲，他们每天只要花5到10块钱，就可以在静僻的乡村里找到一个家安度晚年，从供需这两个角度来看，联众模式确实是找到了一个不错的切入点，那么这个模式究竟是怎么样来实现的呢，其中还有什么问题值得大家的思考和探索呢，继续看我们的调查。

【实况】联众农业投资集团有限公司　经理　余学飞（黑白处理）
有些事情，因为法律没有明确地规定不可以做的事情，法律都是保护的，但是法律它并没有细到，中国的法律，国家当然越来越完善，但是它并没有细化到对每一件新生事物都有明确的表述，并没有这样子，所以有些事情我可以这样理解，但是我不能这样表述。

【解说词】
这是联众公司经理余学飞曾经说过的一段意味深长的解释。有关“城仙居”操作模式的合法性，以及购买后客户权益如何保障的问题，一直是老人们最关心的，也是联众公司最希望能解释清楚的。但记者注意到，即便是那些最终下定决心买了乡村公寓30年使用权的客户，也并没有完全明白个中的利弊所在。为了得到最明确的答案，“经济观察”找到了“城仙居”项目的发明者，联众公司董事长朱为民。

【采访】联众农业投资集团有限公司　董事长　朱为民
人家总误解我们，表面上好像是出售房产的，通过出售房子来赚钱的，事实上并不是这样，因为整个过程并不是我们的盈利点，我们的盈利点是想建成中国最大的养老休闲网，在全国各地都有我的布点，拿这个网以后来进行一个更大的获利，就是出售这个网的一些股权或者什么，获得这个利，来获得更大的建设农村的一笔资金。

【解说词】
朱为民毫不掩饰，他们的最终目标是在全国各地造出许多“城仙居”项目，并且让会员们可以自愿地交换住所。此前客户们考察过的九思村，只是他们开发的第一个项目，当然，所有的资金都是联众公司独立支付。当时还是2005年，由于村民们对此也是闻所未闻，说服他们把房子拆掉难度很大。

【采访】联众农业投资集团有限公司　董事长　朱为民
我们第一次进村的时候，所有的村民都认为我们是一批神经病，就是怎么会有这样的人呢，/　农民就想象不通了，不可能，他造了一个房子，然后再送给我们，产权全部是农民的，然后再花钱把他多余的房子再租过来，简直是不可想象的事情。

【采访】浙江省临安市九思村　村委书记　江苗华
当时的时候，他们(村民)也是有点害怕，我脑子里是这样子想的，我说你们不要害怕，/　他们同我们定的合同是30年，我说打个比方，我说10年以后，20年以后，他们如果公司散了，我说这个房子他们背不去的，是不是，我是这样子想的，我做他们的工作。/　后来我就下了决心，我就第一个带头，给他拆掉。

【解说词】
九思村的村委书记江苗华，第一个接受了联众公司董事长朱为民当时看似疯狂的想法。他签下了生平第一份协议，拆掉了自己三层楼的房子，并带动其他六户比较穷的村民半信半疑地加入。2005年8月，九思村七幢新房子在原来的宅基地上拔地而起，几十户来自杭州的市民尝试性地住了进来。“城仙居”，第一次从想法变成了现实。

【采访】联众农业投资集团有限公司　董事长　朱为民
建这样一幢房子，/　大概需要45万左右，这是一幢楼，然后整个加入会员，如果分配到十几个人的话，大概上面还有十来个房间，大概是在60多万，理论上全部弄光，就全部有会员，这是不可能的，一般情况下保持在90%，/　我们最终算过了，不妨跟大家摊个底，就是我们每发展一个会员，我们公司可以获得大概8000元左右的收益，/　如果不产生利润，就说不通了这个事情，只能干一次，不能干第二次了，因为我们想改造很多的农户。我的梦想反正最好是10万户城里面的人移出来。

【解说词】
在九思村获得试验性成功之后，朱为民马不停蹄，进一步复制起他的商业狂想。短短一年多的时间里，他们又在天目山附近物色了立塔、西坑、大有等村庄，造起了几十幢“城仙居”乡村公寓，不少农村也主动邀请他们前去改造。2006年8月，“城仙居”引起了浙江省有关部门的注意，临安市发展和改革局为此还专门成立了课题组进行调查研究。在他们的这份报告中，“城仙居”被视为“以企业化运作方式进行新农村建设的一个大胆的尝试，是利于农民、利于政府、利于企业的新生事物”。而记者在采访过程中也的确发现，“城仙居”不仅让农民住上了新房，还为当地创造了不少新的收入，因为每个客户需要花费每年600元左右的物业管理费，每天15块钱左右的伙食费，有时买点当地的土特产，还会再花点钱。这些城里的钱，都会留在农村，创造出一种特殊的和谐。

【采访】浙江省临安市九思村　村委书记　江苗华
以前，像我们这里靠点竹笋，靠点打工的钱，也是两三万，每户的(年)收入，你这样一搞的话，可以也每户增加一半的收成，如果你以前两三万，再这样子搞个两、三万，是不是？（您这里怎么样赚两、三万，您能给我们算一算这个账吗。）一个，对于物业管理费，按照联众公司的合同，能够实行下去的话，每一年是7200元，再加上食堂经营，我估计赚个一万多一点，还有什么你家里这个农副产品，/　他们吃了，吃了还要买回家，就是这一点。

【解说词】
在朱为民的眼里，他们造起来的乡村公寓，每一幢都是双赢，甚至是“三赢”的：农民住上新房子，也增加了收入；企业挣钱了，可以继续改造更多的农村；最后是城市越发严峻的养老问题，可以借此得以缓解，这也是“城仙居”面前巨大的市场。认同朱为民这个理念的人慢慢多了起来，他的模式被人称为新农村建设的“联众模式”，在不少场合得到了肯定。但他还必须向所有人解释清楚几个重要问题，比如说，这个模式在操作过程中会不会和现有法律冲突。

【采访】联众农业投资集团有限公司　董事长　朱为民
(在《合同法》的第214条有这样一条规定，就是说租赁合同最长期限是20年，那你们现在是做30年，这会不会跟已有的法律有冲突？)现在是这样的，/　实际上我们现在不是一个租赁房子的协议，是一个会员协议，就是会员他期限是没有限制的，我只是提供给他这么一个东西，我跟农户之间的关系是一种合作经营的关系，并不是一个租赁的关系。/　这个合作经营是没有期限的，就没有年限的，只要双方约定。

【解说词】
朱为民表示，他的律师也曾经提出过这个问题。为此，他们和农户签订的是这样一份“合作经营合同”，而非许多客户以为的“租赁合同”。联众公司认为，这样就可以给农户一个“经营者”的身份，从而避开现有法律关于租赁期限的规定；另外记者还注意到，这份合同需要当地村委会作为见证，联众公司对此的解释是，这样做是为了约束农户更好地履行合同，保障合同双方的利益。
但客户最关心的另一个问题也随之而来，在长达30年的时间里，他们的权益又该如何保障呢？

【采访】联众农业投资集团有限公司　董事长　朱为民
（如果你们公司发现一些变动的话，怎么样保证他们在30年这么长的期限里面一直能住在这边，您现在对他们的解释是怎么样的？）一个公司，实际上我最不愿意回答这个问题，很多人老是一上来就说，你们公司万一倒闭了怎么样，/　怎么来保证目前这帮人的利益，现在这样，通过产权人，第三方来保证他的居住权。　

【解说词】
朱为民向我们出示了另外一份由联众公司与客户签订的“合作投资协议”，据说这已经是改进过的第三版。该协议规定客户是以“共同投资”的形式取得某一间房间的租赁使用权30年，该使用权可以转租或转让，但不能对外设定抵押或担保。如果客户委托联众公司代管房间，可以取得60％的收益分成。最重要的是，农户在这份合同中是作为“保证人”，家中所有成年人都必须在合同上签字，联众公司对此的解释是，万一公司无力履行这份合同，那他们的权利和义务就转移到保证人，也就是农户身上。以后就由农户代收物业管理费，并提供相应的服务。朱为民解释说，这样做纯粹是为了让客户放心，其实从联众模式的设计逻辑上考虑，农户并不可能主动把客户赶走。

【采访】联众农业投资集团有限公司　董事长　朱为民
不会的，因为(客户)他住在这里，(农户)每年就可以获得很稳定的工资收入的，这是一种，第二个，这批人在这里是有消费的，消费能力而且不弱，/　他的钱就完全沉淀在这个村里面了，然后我在想，农民刚刚好不容易把客人拉过来，也不至于把他轰走。

【解说词】
同样，村委会也会作为见证方再次在这份合同上签字盖章。对于村委会在两份合同中所起的作用，我们也特意走访了大有村的村支书余国平。
　
【采访】浙江省临安市大有村　村支书　余国平
村委会见证的话，一个使我们农户放心，今后联众农业以后拓展下去，使农户放心，第二个，客户来了到这里住了也放心，/　客户应该放心大胆地到这里来，为什么，我们村委会讲起来，村里讲起来，也是最主要的一个领导机关，也要负责。

【解说词】
虽然目前朱为民和他的“联众模式”已经得到一些主管部门的肯定，也得到一部分客户的认可，但还是有专家建议，这个模式毕竟还是新生事物，需要找到最好的融资和赢利的途径。此外在某些环节上，也有待进一步的改进。

【采访】上海市联业律师事务所　律师　王展
愿望是好的，但是操作上可能还是需要很好地去设计和保证。/　对于客户而言，你的权益如果仅仅停留在合同层面上，那肯定是有风险的，合同层面上的权益你再多，一旦违反之后，怎么去实现这个权益，可能就比较难，所以我们觉得，作为客户而言，必须去考虑你的退出的机制，一旦出现纠纷，你怎么样能够把自己投入的部分拿回来，怎么样能够全身而退，　/　关于合同解约方面怎么去处理，这方面我们觉得是属于现有合同设计这方面的不足，绝对是需要更加细化……

【记者出镜】
联众公司的董事长朱为民也向我们坦言，目前他的联众模式确实还处在一个试验阶段，还需要大家多多提出改进的意见，也希望得到政府有关部门的进一步认识和支持。有朝一日，他希望联众模式能够成为新农村建设的一个典范，在全国范围内得到大面积的复制和推广，正所谓眼见为实，我们期待看到联众的坚持，期待他们为新农村建设和城市养老两方面贡献智慧，好，感谢您收看本期节目，我们下周同一时间再见。

片尾：联众农业投资集团有限公司　董事长　朱为民
我是这么想的，这件事情是一个新生事物，希望大家怀着一种客观，爱护、支持的心态做这件事情，如果这件事情一旦受到肯定，我想受益的人不光是农民，应该城里面的人很多也会得到获益的。