被动炒房与主动炒房的危害性和风险分析
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下一篇 2008-04-25 12:35:26
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什么是 “被动炒房”？我给出的定义是：无组织机构和专职场所，无一定的融资渠道，非职业性的、以自有房产和资金为主的个体跟风买卖，并偶尔获利的行为。
据我多年的观察，这一般是以中产人士和家庭为主体。他们或以旧房换新房，或以小房换大房，或以方便工作而易手换房，或从闹市迁出进入郊外而换房，等等情况不一而足。
他们分散，但面广。虽然操纵不了市场，但对房价虚高所起的推波助澜的作用也不可小觑。(参见我前几天发表的《预言实现了！房价大跌了！……》一文。)
什么是 “主动炒房”？
我给出的定义是：即以赢利为唯一目的，通过包括媒体渲染、刻意屯地、屯房以制造房源紧张而哄抬房价等各种手段，不断把房价推向脱离市场实际承受能力，而从中不断获取暴利的行为。
“主动炒房”，分个人和团体两种。
个人：即所谓职业炒手。
团体：即有组织、有机构的团体。其中有小团体，也有“大兵团”。他们有一整套乃至好几套备用的商业运作程序，甚至包括……。这些团体对政策及市场有专门的研究人员或研究机构，(包括“渠道”) 即各种可供他们研究的、有价值的情报。
他们的资金来源：笔者在这里只谈团体 (即炒房团)。
说起“炒房团”，国内的人可能自然就联想到浙江的“温州炒房团”。那么“温州炒房团”是否就是最大的“炒房团”呢？我想告诉大家“温州炒房团”，只是比较公开的炒房团体。有比那更大的吗？……
他们的资金来源，一般除了自筹之外，就是向银行贷款、公开集资、融资和私下并举。然后就滚雪球一般滚动操作……。而最具威力的是“地下钱庄”的介入……。他们先炒地，再炒房。或者是垄断性操作。即把整片的土地划入他们炒房“兵团”的名下，一边炒地，一边发地给中、小开发商，让他们去建造，挨他们建造完工后，再整片的接收回来转卖。
他们往往以强大的宣传攻心战术，请“名人、明星”或发表演说、或表演献艺，来配以现场“发号”、“抽签”，并动员自有员工入场配号再转卖“房号”等虚拟造势，吸引大批观众，而真正的想购房者或还不确定马上购房者，把他们的员工和观众也当成是来抢购房子的，从而勾起了他们强烈的购房欲望和热情，在“双簧戏”高潮叠起的时候，他们已经完成了他们的定价权。
这种垄断、操纵房价的行为，对市场的危害是很大的。而且不仅仅是对市场的危害。对于决策层决策的干扰，对于公务员队伍的廉政建设、政府的威信和社会情绪、公众的负担等等，其损害都是巨大的。尤其是对金融体系正常运行的危害和潜危害，是难以估量，也不可想象的。所以我说最大的风险是银行业！美国的次贷危机就是警报。
所以，当一些人大代表和民众要求开发商阳光操作 (即公开包括土地在内的各种费用的成本，然后再给一个较为合理的利润。)这不仅是把他们的定价权给缴了，交给市场了，这还了得！也把他们的老底给兜出来了。
因此，到目前为止，还没有一家开发商愿意这么做！置公众呼声于不理也就罢了，有些地方政府甚至公然地说：“那是‘商业机密’，岂能公开！……”原来房地产里竟然蕴藏着不可公开的“机密”。真是“此地无银三百两”，还说什么呢？
那么“炒房团”有无风险呢？
我可以肯定地说：有！而风险主要来于他们内部决策的失误。因为他们也有利令智昏的时候。
一、过高把地估计了社会承受力，以偏概全。
二、过高地估计了自己的力量，而漠视了政府行为。
三、缺少清醒的风险意识。在利令智昏时，甚至自己被自己的虚拟造势所蒙蔽。所以，当美国次级债危机以迅雷不及掩耳之势席卷而来时，很少有思想准备的。市场这东西很奇怪，说卖不动，立马就静止卖不动。
刚写到这里，有人打电话告诉我，某报以头版头条《房地产商纷纷关门停业》的显赫标题，撰文报道此事。 “前些年，香港炒房团就曾在广州双手空空而归……”(2007年12月14号中央电视二台经济频道主持人语。)
中天置业的老总卷了1.8亿跑了，还有谁能跑得了呢？再说叛逃的日子就那么好过吗？
历史是会重演的。古人说：前车之覆，后车之鉴。只是很多时候有些人一旦“得意”便“忘形”了，不知自己是谁了……让人说什么好呢？
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