余世维博士谈企业间的战略联盟与合作

◆现场实录◆

 

　　【主持人 曹小乐】创建中国商业地产经营新模式，美国富顿集团与嘉亿引领战略联盟记者会现在开始！请允许我介绍与会嘉宾，美国富顿集团中国区董事Robert Tsai先生，美国富顿集团董事执行副总裁Ben Hung先生，美国富顿集团高级顾问余世维博士，美国富顿集团招商总监白雪柔小姐。嘉亿引领董事长鄂丽华女士，嘉亿引领副总经理韩毅先生，嘉亿引领顾问部副总监葛铮先生。发展商有中国四海控股有限公司高建军总经理，青岛真好房地产开发有限公司金日副总经理，双全集团董佳总经理，华坤集团王琳琳总监，淄博通乾朱涛总经理。

　　【主持人】今天合作伙伴有北京维澳知识产权代理有限公司翟向红女士，美食联盟投资有限公司执行总裁肖海先生，第一太平戴维斯徐伟成先生，北京联合金玉商业管理有限公司王玉女士。另外有媒体的朋友，新地产主编张文豪先生，安家传媒机构陈大阳先生，楼市传媒刘勇先生，红地产杂志社耿燕，中国房地产报陈海保先生，京华时报蔡照明先生，京华时报张向东先生。参加媒体还有第一财经报、北京青年报等多家新闻媒体机构。首先有请美国富顿集团中国区董事、执行总裁Ben Hung先生致词。

　 
美国富顿集团中国区董事、执行总裁 Ben Hung 先生
　

　　【Ben Hung】各位贵宾，各位媒体的朋友，我是美国富顿集团中国区主要执行业务的负责人。首先非常感谢各位在百忙当中抽空来参加此次会议，我们在跟嘉亿引领进行了几个月的合作探讨，前一段时间我们签订了战略合作协议。战略合作主要内容是三个方面。

　　【Ben Hung】第一，我们将支持北京嘉亿引领公司在商业地产服务专业技术上的水平，不管在开发管理、商业策划、规划设计、资金运作、项目管理、销售招商和经营管理，我们将在国外操作的经验提供给嘉亿引领，协助他在这一领域上的提高。同时我们团队也会参加嘉亿引领的服务工作。

　　【Ben Hung】第二，在我们战略合作里面，我们希望能够形成中美商贸平台，我们富顿集团在美国有不少的商业地产，我们在中国也即将建立各地的商业地产，我们也希望透过嘉亿引领，为美国的一些商贸企业到中国来建立据点，同时我们也希望通过嘉亿引领能够把中国国内商贸企业愿意到美国去发展的，我们可以给予一定的支持和协助。

　　【Ben Hung】第三，我们将透过嘉亿引领在中国北方地区寻找适合我们还有我们的战略合作伙伴的一些开发商、基金等，找到一个合适的投资项目。这三个目的也就是我们今天战略合作希望能够形成的一个结果。

　　【Ben Hung】我们知道商业地产在中国，对于商业地产的开发、经营管理都有不少的争议，我们在国内听到各种不同的说法，我们觉得多的说法都不能确切的体现出商业地产应该怎么去开发，主要原因我们分析，就是中国的改革开放也就三十年，房地产的开发差不多二十年，商业积极的开放大约十五年，对于国外零售业真正全面的放开也只有两年。在这样的时间，我们在商业经营上，在房地产开发管理经营上都处在不太成熟的环境，不管是专业技术也好，不管各个方面的配套也好。

　　【Ben Hung】所以到目前为止，国外过来做房地产投资开发的，我们发现国内与国外一些不一引得地方，我们发现国内房地产比较成熟了，但是商业地产还有许多的盲点。我们通过我们的经验知道，商业地产要成功有三个要件，在开发管理方面，商业运营、金融投资都必须要有成熟的专业技术。我们在国外学习的经验愿意提供给嘉亿引领，使他们在这方面的技术提高。

　　【Ben Hung】在这里我想介绍一下我们富顿集团，富顿集团总部设在纽约皇后区，我们主要股东是华裔，在纽约地区，包括曼哈顿，我们开发项目的时间大概有24年。目前正在进行的一个项目是法拉盛旧城改造的项目，该项目总投资大概50亿，我们将参加20亿美元的投资。我们在这24年的房地产开发过程，我们已经进入到美国主流房地产开发商行列。我们曾经的合作伙伴包括美国百年的房地产开发企业，像铁斯门等等都是我们过去的合作伙伴。

　　【Ben Hung】我们在纽约的经验得到了房地产专业技术，由于富顿集团主要股东是从台湾移民到美国的华裔，我们在美国成功发展事业过程中总带有中国的情结，所以在我们集团员工，除了跟美国主流社会沟通的爱尔兰、犹太裔以外，还有很多中国人，有很早到美国去的华裔，也有改革开放去美国留学留下的，有各个地方的。

　　【Ben Hung】在我们商业地产中也有很多中国华裔商人，所以在美国操作感觉到，对于中国商业地产也好，我们都非常关注，正因为如此，我们就一直想着到中国来发展。在两年前，我们首先到南京取得了第一个项目，去年我们又取得了南京第二个项目。在这两年操作中，我们感觉到如果完全拿国外的经营管理操作来全部移制到中国来还是不行，因为要有对于本地市场了解的过程。所以我们觉得我们必须应用我们的专业技术来结合本地市场，还有在这方面有很多人脉的公司，大家形成战略联盟，这样才能做好一个商业地产项目。这也是我们今天跟北京嘉亿引领形成战略联盟的原因。

　　【Ben Hung】同时我们在这一段时间里观察到，现在中国的外汇存底已经接近到2万亿美元，外汇存底这么高，我们国家面临着两个压力，一个是人民币升值的压力，第二是物价上涨的压力，要解决这个问题必须得要加强对外的投资，对外投资完全靠政府量是不行的，所以我们企业必须走出去。对我们来说，在经营商业地产过程里，我们刚好接触到很多商贸企业。如果我们能够建立一个中美商贸平台，把国外成熟的商贸企业带进来，把国内经营比较好的商业品牌带到美国去，这是一件值得做的事情。

　　【Ben Hung】我们成立联盟的目的主要是以上几项。美国富顿集团是中国人到美国创立的一家企业，也是很多中国人在美国上班的地方。我们比起美国一些企业来说我们比较了解中国，但是我们到了中国还是要配合本地，就是比较熟悉这个市场环境，具有相当人脉的公司，与他们结合。经过这一段时间的考察，我们发现嘉亿引领虽然是家新公司，但是里面所有的成员都具有相当的商业经验，也有很好的人脉关系，所以我们期许我们的结盟能够创造出好的商业地产项目，以及协助中国商业地产朝着良性发展。谢谢各位！

　　【主持人】听了Ben Hung先生的介绍，合作是全方位的合作，据我所知，当初美国富顿集团寻找合作伙伴时间也很漫长，下面请嘉亿引领鄂总致辞。

 
嘉亿引领董事长鄂丽华女士

　　【鄂丽华】尊敬来宾和各位媒体界的朋友们，大家下午好！今天是个感动时刻，我首先代表嘉亿引领和美国富顿集团感谢各位的到来。今天各位领导都很忙，亲临会场让我们也感到很荣耀，特别是我个人。首先感谢一直以往关心我和支持我的媒体朋友，是你们平常的帮助，给我们提供了成长平台，因为你们的帮助才使我们有了今天的成长和今天发展的机会。在这里我把我走出汉博以后要做什么，给大家讲清楚，希望大家继续关心我、支持我。

　　【鄂丽华】我知道商业地产要发展一定要与国际接轨，我就创建了嘉亿引领，我很荣幸与美国富顿集团结识，他们的资源优势是我的平台，为我将来发展奠定了基础，也造就了我与美国富顿集团成为战略联盟。在未来我将带领我的团队与富顿集团共同打造属于国际化标准的商业地产开发管理、运营管理、资本运作、规划管理等国际贸易领域的合作开发、合作经营，创造国际化商业地产投资开发的新模式，努力提高商业领域里的技术操作水准，实现与富顿集团合作开发具有国际标准化的地产发展目标。

　　【鄂丽华】今天在座的还有我其他的合作联盟，来自韩国的金玉联合，还有美食联盟，还有知识产权保护的合作方，选择这些合作方是为了我将来在商业地产领域做好服务工作，建立这样的平台是为将来更好的运营、开发，我与富顿集团结盟，是为了建立国际开发，合作经营这样的平台。

　　【鄂丽华】今天各位的到来很荣幸，我代表我个人把我内心的感受坦白一下，大家今天给了我感激、感动和感谢，今天这么忙的时间大家都能来，有从山东来的，有从青岛来的，这些朋友谢谢你们，希望以往在关注支持我的同时，今后关注支持嘉亿引领，今天让我感动的日子是我生命中最最灿烂的日子。谢谢各位！

　　【主持人】下面请余世维院长将合作再更深层次的阐述一下。

 
美国富顿集团高级顾问余世维博士

 

　　【余世维】大家好，我先跳开朋友的关系，在座几位都是我的老朋友，今天他们把我的角色定位为顾问，我就讲一下今天的合作。分三个层次。

　　【余世维】战略联盟这个名词其实是过去部队用的，这个名词从国防用到经济学界，是20多年前的事情，那时候上研究班上课，第一次用这个词，现在全世界都在用。在座朋友都希望我讲几个跟战略联盟有关的话题，我讲三段。第一，战略联盟操作分几个深度，最浅是工商和党政军的关系，这是最简单的战略关系，在我们国内做公审活动完全跟党政军没有关系的基本没有，在中国大陆一定跟党政军有关系，这是战略联盟最简单的第一种。

　　【余世维】做的好是第二种，是资源互补，资源分四部分，第一是人力，第二是财力，第三是物力，第四是技术，这些东西拿出来交换，最近北朝鲜和南韩合作就是资源互补。第三是大家互相投资，你在我这里投资，我在你那里投资，我们看现在新加坡在天津打算开滨海开发区的计划，有一天也许嘉亿引领和富顿集团可以联合。第四个阶段是集团架构，任何产业是分上中下游，用今天的房产开发和房产管理来讲，最上游是房产的零组件，接下来是土地开发和区域开发，接下来是物业管理，这叫上中下游的整合。另外是水平的整合，大家都是同行，大家都有相同兴趣，做个项目大家都有想法，我们合在一起。

　　【余世维】在这样策略联盟里或战略联盟里，基本大家都是从关系做起，然后走到资源，接下来就是联合，最后谈到集团架构，在我们国内集团有做的成功，也有做的不太成功。像中国航空公司在集团操作中，我个人认为不是非常成功，我觉得他们并没有重组，非常松散，名字是集团，其实并不是真正集团。

　　【余世维】另外是瓶颈，不是每个战略联盟做的很好，我们应该在这里祝愿嘉亿引领和美国富顿集团以后一定是成功的战略联盟，万一不成功，我今天讲的三点很可能会发生，我是针对大家所有朋友来讲的，在国际和国内上，凡是战略联盟不太成功，这三个问题一定碰到一个，第一是缺少公利的切入点，一个事情对自己有利对对方无利，这是不目的的，什么东西都是要双赢。一个项目如果没有双赢的切入点，这个项目没有办法操作。所以很多合作模式开始时，大家签约都很高兴，但是怎么都找不出共利的切入点，这样的战略联盟不容易持久。

　　【余世维】第二点是对双方自身生产力的提升没有帮助，台湾什么时候回到大陆，大家成未统一国家，这是另外的事情，你觉得台湾对大陆有什么帮助，大陆对台湾有什么帮助，如果没有帮助那么形式很抽象，天天握手、开记者招待会也是形式，没有提升，策略联盟最重要是对于参加者的生产力有提升。

　　【余世维】第三点是大家都很期望赚钱，但是短期利益和长期发展相悖，有冲突，这样战略联盟经营不长久。美国一百万美金要两代，在台湾、香港、新加坡一代，在中国大陆十年。在我国现在是风起云涌，你注意看，中国企业能够熬到30年以上非常少，从邓小平1978年文件开始，今年正好是30年几年，我国最大的毛病是大家太注意短期利益，不注意长期战略。

　　【余世维】我总结一下，瓶颈有三个，第一是缺少共利的切入点，第二对自身生产力提升没有帮助，第三是短期利益和长期发展相悖。最后是期望，其实我没有资格期望，我不是主人，我只是顾问身份坐在这里，我大胆说我的期望。我在我们公司常常讲四句话，商场上朋友很多伙伴很少，公司里可爱的人很多，可靠的人很少。行销计划漂亮的很多，可行的很少。机会来了看到的人很多，抓到的人很少。我国到2012年就进入30年的瓶颈，我们要看看机会来了看到的有哪些抓住的有哪些。

　　【余世维】我期望美国富顿集团与嘉亿引领短期内要有个可行项目先操作，否则铁一冷就没有办法打。第二个期望，中国人有个习惯思维，把中国大陆看成整个市场，这观点要看一下，中国大陆拿到欧洲等于整个欧洲，在中国做生意，一动就是全国覆盖，我构想，我们嘉亿引领先把北京做好，接下来渤海湾做好，下来把山东、山西做好，然后想到湖北湖南，最后看看云南也没有希望，如果今天一下冲到云南，忘记了山东，很危险。我觉得全国布局要分阶段，多少年打多少层次，几年做到什么地方，要有个层次和阶段。我们是中国人，很容易把中国当成自己的市场，连西藏都是市场，不可能的，生意不是这样做。

　　【余世维】第三个期望，任何可行的项目都要有个步骤和时间表，没有步骤就没有方法，一个项目出来一定要有步骤，就是配合的方法跟时间表。最后一个期望，注意服务品质，我宁可嘉亿引领和美国富顿集团一年只做一个项目，但是一做就做好，一个月做一个，一年做十二个，没有做好，都做烂了，生意做不久。很多人强调品牌，这个名词在国内用的很多，其实各位，三十年以下不叫品牌，叫牌子，嘉亿引领和美国富顿集团只是牌子，还不是品牌，我读大学的时候，有个名词从来没有听过，路易微登，这个牌子我没有听过，那时候已经120年，过了二十年大家都买这个包，并且送人，现在已经165年，一个品牌要经历这么久才是品牌，就是麦当劳也是54年。我宁可嘉亿引领一年做一个案子，要做就做成功，这样品牌就成功了。一旦变成品牌，记者招待会开不开也没有关系，新闻稿发不发也不在乎了，嘉亿引领谁没有听过？它就是品牌。做房地产没有听过SOHO吗？没有听过万科吗？各位万科都不敢说自己是个品牌，所以我们要先把事情做好。

　　【余世维】我今天对很好的战略伙伴提出四个期望，第一是短期内要有可行项目，第二全国布局要分阶段，第三任何操作项目都要有步骤和时间表，第四注意服务品质，先做好，口碑有了别人自然找到你。各位，我太放肆了，就讲这些。